Eseguire i numeri prima di acquistare un investimento immobiliare

La gente parla eseguendo i numeri prima di acquistare un investimento immobiliare, ma quali sono i numeri e come si ottiene numeri precisi? Esecuzione dei numeri sbagliati può fare la differenza di fare $ 500 o perdere $ 1000 al mese. In questo articolo andremo a passare attraverso i costi ei fattori da prendere in considerazione per rendere i vostri investimenti di successo.

fitti attivi

I proventi da locazione non è più dritto in avanti come sembra. A volte le proprietà sono sotto-affittate e, talvolta, le proprietà sono oltre-affitto, in modo da essere sicuri di trovare i canoni di mercato se si considera una proprietà. Quando abbiamo comprato la nostra prima fourplex, abbiamo guardato leasing comparabili e realizzato i nostri affitti erano troppo alti, quindi invece di assumere avremmo continuato a ricevere $ 3600 dei redditi da locazione, abbiamo dovuto essere realistici e assumere è stato più come $ 3.200.

MUTUI INTERESSE

Un costo enorme è l'interesse dei mutui. Si dovrebbe risolvere i dettagli della vostra opzioni di prestito e avere un'idea di tassi correnti prima di eseguire i numeri. Si potrebbe fare o rompere un accordo. Se hai trovato un duplex o una casa, i prestiti sono generalmente simili ad altri programmi mutuo per la casa. Triplexes e fourplexes tendono ad avere tassi più elevati, e commerciale è tutto un altro paio di maniche. Una cosa da considerare è quello di mettere più in basso perché più si mette giù, meno il prestito sarà, il che significa meno interesse mensile da pagare. Un'altra considerazione è il tipo di prestito. Noi di solito consigliamo per le persone per ottenere un mutuo a tasso fisso in questi giorni perché le tariffe (mutuo a tasso variabile) ARM corrente non sono poi così molto più bassi rispetto tassi fissi.

In sostanza, basta ottenere istruiti sulle opzioni di prestito ed eseguire i numeri con loro. Oh, e anche, non solo prendere consigli da una persona mutuo. Il modo migliore per ottenere educato è quello di parlare ad una varietà di mediatori di ipoteca e banche per trovare la soluzione migliore; non tutti i posti di prestito hanno gli stessi programmi.

IMPOSTE

Spesso le persone usano le tasse a partire dall'anno in cui hanno acquistato la proprietà, assumendo le tasse rimarrà lo stesso. Tasse cambiano ogni anno. Le tasse possono salire drasticamente dopo un acquisto. Ad esempio, un proprietario occupato struttura dispone di solito agevolazioni fiscali, quindi a meno che si intende proprietario occupare troppo, le tasse salirà.

Inoltre, la valutazione della contea che le tasse sono basate su potrebbe salire dopo l'acquisto. Ad esempio, se si acquista un immobile per 100 mila, ma la valutazione delle imposte l'anno scorso è stato per 50 mila, non contate su di esso rimanendo a 50.000. In realtà, ho visto casi in cui un anno dopo un immobile è stato acquistato l'assessore imposte è aumentato il valore di valutazione al prezzo di acquisto. L'approccio più sicuro è quello di esaminare l'aliquota fiscale e il prezzo di acquisto per determinare le imposte future.

VACANTE COSTO

Per qualche ragione le persone tendono a dimenticare di prendere in considerazione tasso di posti vacanti. Anche quando si cerca di investire in un noleggio area desiderabile, è meglio prendere sempre in considerazione almeno un tasso di posti vacanti 8-10%. Fare qualche indagine, guardare il vostro mercato e trovare le statistiche sul tasso medio di vacancy.

COSTO Inquillino FATTURATO

Abbiamo trovato personalmente la più grande sorpresa di essere la spesa di fatturato inquilino. Questo include la pubblicità per un nuovo inquilino, la pulizia, riverniciatura, la sostituzione della moquette, ecc Se si aspetta di avere elevato turnover inquilino, come vicino a un campus universitario, anticipare che si tratta di un costo significativo.

Il costo di assicurazione

Assicurazione sugli immobili di investimento sono in genere superiori a proprietari occupati, singole proprietà di famiglia. Quindi, ottenere un preventivo di assicurazione sulla proprietà invece di basare la vostra assicurazione previsto fuori della legge assicurazione per la vostra casa. È inoltre necessario acquistare un'assicurazione di responsabilità civile che può essere costoso.

COSTI DI MANUTENZIONE

Questo è di gran lunga il numero più difficile da stimare. Essa dipende dalla proprietà, se si fissa alcuni dei problemi che voi stessi o assumere un aiuto esterno, e fortuna casuale. Quindi non possiamo dare un numero duro e veloce, ma siamo in grado di guardare in diversi fattori da prendere in considerazione.

** Tipo di proprietà - Quando si valuta diverse proprietà ricordarsi di prendere in considerazione il tipo di proprietà. Se si tratta di mattoni non dovrete dipingere o preoccuparsi di radice di legno. I ponti hanno bisogno di manutenzione costante. Una proprietà con pavimenti in legno o in calcestruzzo sarà più facile da pulire e non dovrà essere sostituita quando un inquilino si muove fuori. Basti pensare agli aspetti della proprietà e dei loro costi di manutenzione.

** Superficie - Una proprietà più piccolo è più facile da gestire rispetto una grande proprietà. Ad esempio, dire che ci sono due immobili in vendita per 200.000 e hanno ciascuna un canone combinato di 2000. Una proprietà con 2 unità e un totale di 1000 piedi quadrati sarà più conveniente da gestire rispetto una proprietà con 6 unità e di 3000 piedi quadrati. La proprietà più grande sarà più costoso da mantenere quando si sta sostituendo il tetto più grande, dipingere le pareti interne, ecc Inoltre, più unità significa più soldi spesi per la pubblicità, il make-prepara, e più apparecchi da riparare.

** Ubicazione dell'immobile - Considerate la vostra vicinanza alla proprietà. Se si acquista un immobile a 30 miglia di distanza, nel corso di un anno si può trascorrere una discreta quantità di denaro gas guidare avanti e indietro.

** Il tuo stile di gestione personale - Quanto spesso farai manutenzione lavorare da soli contro l'assunzione di aiuto? Per esempio, quando un gruppo ha bisogno di pittura si dipingere le stanze o assumere un pittore? Assumere professionisti è sicuramente più costoso, ma bisogna essere realistici su quanto si personalmente fare, soprattutto se siete alla ricerca di un sacco di unità.

i costi di utilità

Assicuratevi di controllare ciò che gli inquilini pagano e quello che il proprietario paga per. Ciò include tutte le utenze e prato manutenzione. Inoltre, ci possono essere spese del proprietario, come parcheggio luci e servizio cestino.

spese di gestione immobili

Se avete intenzione di noleggiare una società di gestione immobiliare, sicuramente ottenere le loro tariffe. Abbiamo scelto personalmente le proprietà che possiamo gestire noi stessi.

sommando i NUMERI

Abbiamo scritto una calcolatrice investimento immobiliare che si trova qui per gli investimenti calcolatrice immobiliare. Dopo aver aggiunto tutti i numeri fino, si trovano spesso la proprietà ha 0 flusso di cassa o anche cash flow negativo. Questo non significa necessariamente che non si deve acquistare la proprietà. Ci sono vantaggi fiscali positivi per le case in affitto e, a seconda della situazione, una proprietà con tecnicamente 0 cash flow potrebbe ancora mettere più soldi in tasca a causa di benefici fiscali. Inoltre, se si pensa che la proprietà sta per apprezzare in futuro, una proprietà nullo o negativo del flusso di cassa potrebbe essere ancora attraente.

Il punto qui è che se state comprando una proprietà con zero o flusso di cassa negativo, è meglio sapere in anticipo invece di dopo che la proprietà è stata acquistata Hotel  .;