Perché è il vostro Fix e flip Offerta sbagliato?

Ai vecchi tempi di qualche anno fa (sorriso), il calcolo di difficoltà e di flip portale immobiliare era abbastanza semplice. Tutto quello che doveva fare era determinare il valore dopo riparato, per te è un margine di errore /profitto, sottrarre al largo delle riparazioni, e la vostra offerta è stata normalmente a posto.

Oggi è molto diverso. Se siete in difficoltà e capovolgere immobiliare, la vecchia equazione letto che la vostra offerta è essere circa il 70% del valore dopo riparato, meno riparazioni. Che cosa questa equazione significa che circa il 15% del profitto lordo sarebbe andare a comprare, vendere, e tenere i costi, e il 15% della transazione sarebbe il profitto netto. Abbastanza semplice, giusto?

Oggi, se si utilizza questa equazione, si potrebbe essere in una vera sorpresa. E che sorpresa è che si sta probabilmente non comprare troppe offerte.

E perché?

E 'perché l'equazione non considera i cambiamenti del mercato e dei cambiamenti nel pratiche di prestito hard-soldi. Oltre calo i prezzi delle case, ci sono stati grandi cambiamenti nelle pratiche di prestito hard-money - perché molti di loro si è schiacciati negli ultimi tre o quattro anni di mercato immobiliare verso il basso-trend. Così i finanziatori che fanno rimanere, sono più saggi, hanno inasprito i loro criteri, e sono in genere più punti di ricarica, interessi, e le tasse.

Diamo un'occhiata ad un paio di esempi per avere un'idea di ciò che alcuni istituti di credito hard-denaro carica oggi. Nella mia zona, un tipico prestatore hard-soldi addebita il 15% di interesse, 4 punti di prestito, e una tassa di origini di prestito $ 695. Un altro finanziatore, da una zona diversa, mi citato (per un prestito di 100.000 $) $ 5.500 in commissioni upfront, più 2 punti percentuali al mese, più una tassa di origini di prestito $ 500. Anche tenere a mente che la correzione e ribalta tipico affare di solito richiede tempo in giro per 5 a 6 mesi dall'acquisto iniziale in riabilitazione e rivenderlo. E dobbiamo ancora aggiungere le commissioni immobiliari per vendere al dettaglio!

Quindi cerchiamo di abbattere le tasse per vedere quanto la stima del 15% è al di acquisto, vendita, e tenere i costi. Noi andremo con il primo finanziatore: Paghiamo 4 punti upfront; paghiamo anche 1,25 punti percentuali ogni mese, per sei mesi (più di $ 695). Inoltre, pagheremo circa 6 punti (3% su lista e il 3% per l'acquisto) in commissione agente quando vendiamo la proprietà in MLS.

Pertanto, l'aggiunta di 4 punti per l'acquisto, più 7,5 punti per l'attesa, più 6 punti per la vendita, ci porta ad un totale di circa 17,5 punti. Anche notare, che non abbiamo incluso i costi di due chiusure (uno, quando compriamo per fissare e l'altro quando vendiamo) e aggiungere buffet di eventuali spese aggiuntive che FHA dettagli rapporto di ispezione del nuovo acquirente. Questo potrebbe essere facilmente altri 2 punti.

Forse una delle cose più dolorose che non abbiamo incluso è il fatto che le offerte stanno arrivando in 2 o 3 punti percentuali in meno, ultimamente.

Quindi la chiave di tutto questo è di avere un programma, per cui le variabili di ingresso ei parametri possono essere modificati in modo tale che le offerte non sono basate su numeri impostati duri. Dopo anni di fare questi calcoli a mano, il mio compagno e io abbiamo sviluppato un'offerta immobiliare software online per rendere la nostra vita molto più facile. Ora possiamo sfornare offerte e determinare la strategia di uscita in secondi.

La correzione e il mercato della medaglia è ancora oggi redditizio, anche se facciamo meno soldi rispetto a qualche anno fa. Il punto chiave è capire che dobbiamo essere sempre più diligenti sul calcolo dell'offerta. Nota, formule usate per calcolare offerte sul lungo termine tengono immobiliare non sono affatto correlate a fissare e le formule di vibrazione, e queste offerte sono normalmente disastroso per l'investitore ignaro.

Per il vostro successo,

Tom & . Svein Hotel