Come Titolazione Proprietà può influenzare il vostro piano di tenuta

La miriade di opzioni presentate per acquirenti di case quando titolazione immobiliare hanno fiscale significativo, protezione dei beni, e le conseguenze di pianificazione immobiliare. Non riuscendo a prendere in considerazione questi problemi spesso si traduce in tasse impreviste, la responsabilità, le tasse, e mal di testa. Questo articolo discute una serie di potenziali insidie ​​che devono essere considerati quando si acquista o ri-titolazione proprietà.

Per prima Pitfall: La mancata pianificare Probate

Il titolo acquirenti di case modo immobiliare determina se si verificherà una successione. Si potrebbe chiedere, che cosa è Probate e perché dovrei essere preoccupato per esso? Quando si parla di successioni, si riferiscono alla amministrazione controllata di proprietà. Sotto California Probate Codice § &setta, 10800 e 10810, tasse di successione per la ciascuna del procuratore e rappresentante personale sono 4 per cento per i primi $ 100.000, il 3 per cento sul prossimo $ 100.000, il 2 per cento sul prossimo $ 800,000, e così via. Queste commissioni sono calcolate sul valore lordo (non la rete) della tenuta.

Per esempio, diciamo &'; s dire che Jim, che non è sposato, muore possedendo un bene, una casa del valore 1000000 $ con un mutuo di 500.000 $. Jim &'; s casa è intitolato a suo nome da solo. Jim &'; s volontà lascia la casa per i suoi tre figli, uno dei quali è chiamato come rappresentante personale. Le tasse di successione qui sarebbero le seguenti: 23.000 $ a Jim &'; s avvocato (più l'eventuale “ quote straordinarie &";) e 23.000 $ per il rappresentante personale (se lui /lei decide di prendere a pagamento). La tassa minima per questo omologazione è 23.000 $, ma potrebbe facilmente salire a $ 46.000 o più. Come notato sopra, queste tasse sono calcolate senza tener conto del mutuo 500.000 $, in quanto le spese sono addebitate sulla lordo (non il netto) del valore del patrimonio. Come si può vedere, Jim &'; s immobiliare non ha liquidità sufficiente per coprire le spese della successione!

Come Jim evitare i costi di successione? In primo luogo, avrebbe potuto stabilire un trust revocabile e trasferire la proprietà di se stesso come fiduciario. In tal caso, l'attività non avrebbe dovuto passare attraverso una procedura di omologazione, perché sarebbe trasferito direttamente da un trustee successore. Tuttavia, Jim ha bisogno di fare in modo che la sua fiducia è completamente “ finanziato &"; al momento della sua morte. In caso contrario, una successione potrebbe essere ancora necessarie. Spesso, i documenti di fiducia sembrano essere validi sul loro volto, ma le attività sottostanti non sono state finanziate per la fiducia. Jim dovrebbe cercare un avvocato ' &; s consiglio al fine di garantire che la sua fiducia è finanziato e rimane in quel modo.

Che cosa succede se Jim non stabilisce un trust revocabile? Poteva ottenere da con locazione comune? Se Jim si sono sposati, avrebbe potuto evitare di omologazione per la morte del primo coniuge possedendo la sua vera proprietà come in locazione comune con il coniuge. Tenancy congiunta significa che due (o più) persone proprietà in parti uguali. Sulla morte di uno persona, l'intera partecipazione passa automaticamente al proprietario restante e successione è evitata. Naturalmente, alla morte di Jim &'; s il coniuge, il settore immobiliare sarebbe comunque oggetto di successione. Inoltre, intitolando proprietà in locazione comune senza considerare se la proprietà è separata o comunità può portare a conseguenze fiscali non intenzionali (vedi sotto). Inoltre, Jim potrebbe beneficiare di alcuni pianificazione fiscale immobiliare, che può essere meglio facilitato quando si pianifica con trust. In ultima analisi, la proprietà del bene in un trust revocabile finanziato mentre dare piena considerazione agli immobili &'; s stato di proprietà della comunità e fiscale immobiliare problematiche darà Jim la migliore protezione.

Secondo Pitfall: Listing tuo bambino sul Deed

Che cosa succede se Jim possiede la sua proprietà in collaborazione con uno dei suoi figli? L'idea di quotazione un bambino su un atto come un inquilino congiunta appello spesso ai genitori. Questo approccio sembra offrire un modo semplice e poco costoso per trasferire la proprietà alla morte, evitare di successione, e forse anche evitare le tasse. Tuttavia, l'aggiunta di un bambino per il titolo della vostra casa potrebbe avere conseguenze disastrose, sia durante la vita e la morte. Alla fine della giornata, è raramente consigliabile prendere questo “ &" scorciatoia;

Per prima cosa, possedere una casa in locazione comune espone il genitore alla responsabilità per il bambino &'; s azioni. Per esempio, il bambino &'; s vizio del gioco o dipendenza può mettere l'immobile a rischio. O, dire che il bambino è coinvolto in un incidente d'auto. In tal caso, il giudice potrebbe mettere un vincolo giudizio sul bambino &'; s l'interesse nella proprietà. Questo vale indipendentemente dal fatto che il genitore &'; s intento unico era quello di facilitare il trasferimento di beni immobili al momento della morte.

In secondo luogo, nominando un bambino sul rogito spesso frustra un genitore &'; s obiettivi generali di pianificazione di proprietà. Un genitore può vogliono che i loro figli a vivere in una casa fino a quando sono sotto i 18 anni, o per la casa per essere venduto e il ricavato distribuito equamente tra più bambini. In alternativa, un genitore potrebbe desiderare per un bambino di avere la casa di famiglia, ma l'altro bambino di essere compensato con attività liquide o di lavoro. Una volontà o fiducia possono fornire esattamente come proprietà dovrebbe essere distribuito, o autorizzare un fiduciario con discrezione per distribuire tali beni. Come genitori spesso si dimentica, però, un interesse locazione comune passa al di fuori dei termini di un &'; s volontà o fiducia. Mentre un testamento può chiaramente prevedere un'equa distribuzione, questo non fa alcuna differenza per quanto riguarda l'interesse comune è interessato. Di conseguenza, un bambino può avere una spinta eredità, mentre un altro può finire con una quota proporzionale più piccolo della tenuta.

In terzo luogo, e forse più importante, l'aggiunta di un bambino &'; s nome di una proprietà può avere conseguenze regalo e fiscali tenuta disastrose. Se il bambino non ha contribuito la stessa quantità di denaro come il genitore al momento dell'acquisto di una casa, il genitore potrebbe essere responsabile di una imposta sulle donazioni nel corso dell'anno la casa è stata acquistata o trasferito. Più tardi, dopo il genitore muore, l'intero valore della casa sarà incluso in quel genitore &'; s beni a fini fiscali immobiliare a meno che non si può stabilire che il bambino ha contribuito all'acquisto. In vista di entrambe le conseguenze da regalo e fiscali beni di proprietà della tenuta con un bambino, raramente è opportuno perseguire questo approccio!

Terzo Pitfall: La mancata considerazione Basis Step up

Il modo in cui la proprietà acquirenti di case titolo colpisce la base “ step-up &";. Che cosa significa “ step-up &"; in base significa e come non mi riguarda? In generale, quando la proprietà viene venduta, le plusvalenze sono rilevati sulla differenza tra il prezzo di vendita base (il prezzo di acquisto) e. Alla morte, però, la base di un interesse passeggero per volontà o la fiducia a un coniuge superstite “ ascende &"; per il valore alla data del decesso. Come risultato, la vendita di proprietà dopo un pieno step-up spesso comporta notevoli risparmi plusvalenze.

Tuttavia, le persone sposate può ricevere solo una base parziale “ step-up, &"; limitato alla metà di una proprietà apprezzata alla morte del primo coniuge a morire, se la proprietà non è tenuto come di proprietà della comunità. Al contrario, le due metà di un bene detenuto come di proprietà della comunità riceveranno un completo step-up sul coniuge superstite &'; s morte. In generale, quindi, proprietà della comunità di solito è la migliore forma di proprietà quando la proprietà ha una base bassa o molto probabilmente apprezzare in futuro. Un avvocato può aiutare le coppie sposate nel determinare se la struttura della comunità o separati.

Prima di eseguire alla società titolo, ricordo che numerosi altri fattori, non tutti sono discussi in questo articolo, dovrebbe anche essere considerati. Questi fattori comprendono: se la proprietà si è deprezzato in valore tale che un parziale di step-down in base sarebbe desiderare; se le strategie più avanzate, come i trust bypass potrebbero giustificare proprietà titolazione come locazione in comune; o se la proprietà si terrà in un trust revocabile. Questo non tocca le questioni di diritto di famiglia coinvolti, o di alcune delle norme di tutela del risparmio più sfumate. Perché così tanti fattori sono coinvolti quando titolazione di proprietà, è consigliabile per le persone in California a consultarsi con un avvocato su come la proprietà dovrebbe essere tenuto, tenendo conto degli obiettivi di (a) Base “ step-up &"; per la California e fini dell'imposta sul reddito federali; (b) prevenzione di successione per la totalità della partecipazione trasferita; (c) la detrazione coniugale fiscale immobiliare; (d) la protezione dei beni e (e), riducendo al minimo la responsabilità.

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