Leasing Lo spazio di vendita al dettaglio - pignoramenti e annullamenti di locazione

Evento di
preclusione

La preclusione di un mutuo spegne in genere tutte le pretese alla proprietà. In altre parole, se avete negoziato un contratto di locazione e iniziato un business, il vostro diritto di usare lo spazio di vendita al dettaglio è terminato da preclusione a meno che non ci sia un accordo separato.
Will Lender Cancellare?

In molti casi , il creditore ha un periodo di tempo definito a rifiutare i contratti d'affitto o che si presume rimanere intatto. Inoltre, i creditori spesso vogliono mantenere i contratti di locazione e gli inquilini per rendere la struttura più vendibile. Tuttavia, se il tasso di noleggio per un contratto di locazione è ben al di sotto affitto di mercato, e l'inquilino è chiaramente riuscito, il creditore avrebbe probabilmente terminare il contratto di locazione e richiedono l'inquilino di negoziare un nuovo contratto di locazione a canone di mercato.
Negoziare da una posizione di Debolezza

La posizione inquilini negoziale è molto più debole di quanto lo fosse quando ha negoziato il contratto di locazione. L'inquilino ha un business di successo in questa posizione. Cambiare la posizione del business potrebbe danneggiare o distruggere il business. La capacità del conduttore di contrattare e negoziare i termini di locazione è un debole.
Nondisturbance Clausola

Gli inquilini possono evitare questo dilemma ottenendo un accordo che il contratto di locazione non sarà terminato da preclusione. Questo è definito una clausola nondisturbance. I proprietari sono riluttanti a concedere questa concessione a causa delle limitazioni che impone al padrone di casa quando ottenere finanziamenti.
Manutenzione Standards

La definizione di standard di manutenzione è spesso vaga. Una clausola tipico può leggere che "il padrone di casa mantenere la proprietà in maniera coerente con la pratica locale e proprietario di un prudente".
Garanzie personali

I proprietari amano garanzie personali dal momento che limitano notevolmente la capacità della inquilino di abbandonare le operazioni presso lo spazio di vendita al dettaglio. Garanzie personali dovrebbero essere evitati dagli inquilini quando possibile. E 'ragionevole che l'inquilino rimborsare la parte di residuo delle eventuali miglioramenti dell'inquilino e delle commissioni di locazione se l'affitto termina presto. Inoltre, è ragionevole per un inquilino di garantire un livello minimo di prestazioni su un edificio costruito per le sue specifiche.
Regole diverse per lo spazio di seconda generazione?

Tuttavia, per lo spazio di locazione di seconda generazione, è ragionevole chiedere che l'inquilino non sia personalmente o collettivamente responsabile al di là di pagare la quota residuo delle miglioramenti dell'inquilino e delle commissioni di leasing. Anche se questo è ragionevole, potrebbe non essere possibile. La forza del mercato del noleggio locale e pratiche locali diranno se i proprietari possono estrarre garanzie personali da inquilini.
Acquisto Opzione

Per singolo inquilino edifici commerciali, gli inquilini spesso vogliono un diritto di acquistare l'edificio ad una predeterminata prezzo. I proprietari preferiscono evitare questo. Un compromesso è fornire l'inquilino un diritto di prelazione.
Sublocazione Questioni

I proprietari vogliono che l'inquilino di effettuare i pagamenti di noleggio in tutta la durata della locazione, ma non vuole l'inquilino di trarre profitto dal subaffitto lo spazio di vendita . In alcuni casi, l'inquilino ha il diritto di subaffittare lo spazio soggetta all'approvazione del padrone di casa. C'è spesso una clausola che l'approvazione del padrone di casa non può essere negato irragionevolmente. C'è anche spesso una clausola che limita i tipi di imprese che possono subleasing dal locatario. Sublocazione pagamenti eccedenti i pagamenti per il leasing primario può essere un elemento intenso negoziato.
Minimo di ore di funzionamento
ore

Alcuni centri commerciali richiedono fissi dell'attività per ogni inquilino. Il concetto è fantastico. Se un cliente visita il centro commerciale, che conoscono ogni negozio sarà aperto dalle 9 alle 09:00 (o qualsiasi altra cosa le ore di funzionamento). Tuttavia, si supponga si aspetta di ottenere il 90% del tuo business 12:00-05:00 In alcuni casi, le ore minime di operazioni non negoziabile. Potrebbe essere necessario prendere in considerazione le ore in eccesso di operazioni di parte del costo di occupazione.
Dedicato Parcheggio

parcheggio dedicato è un altro problema in cui gli interessi divergono quasi sempre. Gli inquilini amano avere il parcheggio dedicato ai loro clienti e proprietari odio dover parcheggio dedicato a qualsiasi negozio. Traffico picco per un negozio può verificarsi in un breve periodo di tempo. Tuttavia, i parcheggi sono generalmente dedicate 24 ore al giorno. Un compromesso è il diritto di mettere cartelli portatile di fronte a spazi di parcheggio per diverse ore al giorno in linea con le ore di punta del inquilino di attività. Opzioni
espansione e primo diritto di rifiuto

diritti di dilatazione e primi diritti di rifiuto sono meno tipici per il retail che per l'ufficio. Tuttavia, presupporre che sta aprendo un piccolo ristorante in un centro commerciale altamente vacante. Stai prendendo inizialmente di 1000 piedi quadrati di spazi ma spero di ampliare il ristorante a cinque o 10.000 piedi quadrati di spazio. Avere il diritto di intraprendere spazio aggiuntivo in un precedentemente concordato tasso di noleggio e di rivendicare uno spazio aggiuntivo attraverso un primo diritto di rifiuto può essere preziosa. Una volta che il ristorante è successo, negoziare tassi di noleggio a un livello favorevole sarà difficile.
Esempio

Si supponga ad esempio il tuo ristorante opera con successo per due anni e si prevede di espandere il ristorante durante la prossima 12 mesi. Sfortunatamente, il tuo padrone di casa ti dice che ha appena preso in affitto degli spazi su entrambi i lati di te. Un primo diritto di rifiuto di spazio aggiuntivo può consentire di evitare questo problema. Considerare se il tasso di noleggio per il primo diritto di rifiuto è il tasso concordato dal padrone di casa e il nuovo inquilino o un tasso predeterminato
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