La mia strategia di vendita a breve

Ho una strategia semplice che uso quando voglio ottenere una vendita a breve venduto. Ecco il processo:

1. Elencare la proprietà
2. Ottenere una Offerta investitore sulla proprietà
3. Raccogliere Financials attuali & altri brevi Vendita Documenti
4. Invia intera vendita a breve pacchetto di prestatore (s)
5. Ordine BPO /Stima e del prestatore BPO /Valutazione
6. Inizia una riduzione settimanale "Dutch Auction" prezzo di listino
7. Negoziare basso prezzo netto accettabile al mutuante
8. Confronta Massima & Offerta con approvato rapporto qualità /prezzo del prestatore
9. Chiudi transazione

Ecco un breve riassunto del ragionamento dietro ogni passo:

1. Elencare La proprietà in vendita
Il creditore vuole sapere che stiamo facendo tutto il possibile per facilitare una vendita. Se il creditore sa che è quotata e commercializzato sul MLS allora abbiamo le migliori possibilità di trovare un acquirente finale qualificato. Sanno anche che le offerte da una proprietà di cui rappresentano "valore di mercato" e sono più disposti a negoziare un buon valore di liquidazione.

2. Ottenere una Offerta investitore presso l'immobile
investitori saranno sempre offrire un prezzo basso di alcuna proprietà al fine di ottenere la migliore offerta disponibile. In questa fase del gioco non importa, abbiamo solo bisogno di una proposta legittima che possiamo sottoponiamo per il creditore per ottenere il processo breve vendita iniziata (siamo sempre onesti e mai fabbricare un'offerta). Vogliamo, inoltre, che l'offerta sia basso in modo che possiamo trovare il valore più basso accettabile che il mutuante approverà.

3. Raccogliere Financials attuali & altri Short Sale documenti
Le informazioni finanziarie deve essere corrente in modo che sia raccolto quando abbiamo un'offerta. Ho una rete di investitori in modo da so che dovrò un'offerta entro un paio di giorni di messa in vendita di proprietà in modo comincio a raccogliere immediatamente le informazioni. I brevi documenti di vendita includono tutte le informazioni finanziarie per "provare" per il creditore che il venditore non può più permettersi di mantenere la proprietà e che hanno bisogno di venderlo. Questi documenti mostrano anche che cosa è accaduto al venditore perché potrebbero permettersi la proprietà quando hanno comprato e ora non possono permetterselo. Tutte le informazioni devono essere sinceri e onesti.

4. Invia intera vendita a breve pacchetto di prestatore (s)
Tutte le informazioni sono presentate in un pacchetto per il creditore. Ciò mantiene le informazioni di diventare perduto e consente al processo di avanzare più rapidamente. Poiché la maggior parte istituti di credito sono sostenute con altre vendite allo scoperto e pignoramenti, le prime chiamate al mutuante sarà solo il controllo sulle informazioni e fare in modo che poi è stata presentata esigenze mutuante tutte le informazioni. Ogni informazione mancante può essere rapidamente inviato nuovamente.

5. Ordine BPO /Stima e del prestatore BPO /Appraisal
Mentre quasi nessuno lo fa questo, abbiamo ordinare il nostro BPO su ogni proprietà. Vogliamo avere un parere indipendente di valore e prezzo. Il primo creditore ipotecario sarà quasi sempre ordinare la propria BPO (una valutazione se il prestito al disopra dei limiti FHA) di stabilire il valore. Con la nostra propria BPO in mano ci incontreremo l'agente BPO e mostrare loro la proprietà e dare loro una copia del BPO come un secondo parere. Vi segnaliamo quelle cose che sono importanti per il valore della proprietà, ma che potrebbe non essere evidente a qualcuno non già familiarità con la proprietà. Il nostro obiettivo principale è quello di avere un'idea di dove tale agente si sente il valore della proprietà sarà (anche se mai ci raccontano il loro valore). Usiamo anche il nostro BPO di inviare a tutti i titolari di Lein minori in modo che siano anche consapevoli del valore (che fa i negoziati con loro ad andare più velocemente).

6. Avviare un "asta olandese" riduzione del prezzo di listino settimanale
Per ottenere il miglior prezzo disponibile abbiamo bisogno di offerte concorrenti. Una volta che il BPO è stato completato dal creditore cominciamo ad abbassare il prezzo ogni settimana fino a quando cominciamo a ottenere offerte sulla proprietà. Se non vediamo nessuna offerta durante la settimana si abbassa il prezzo. (Mi piace di abbassare il prezzo il Giovedi in modo che chiunque alla ricerca di case per visualizzare durante il fine settimana vedrà la variazione di prezzo e vengono a vedere la casa.)

7. Negoziare prezzo netto più basso accettabile per prestatore

Una volta che tutti i documenti è stato ricevuto dal creditore il caso /file viene assegnato a un negoziatore che poi ordina al BPO /valutazione. (Nota: Noi riteniamo che nessuna offerta successivi fino alla trattativa è conclusa a stabilire il miglior pay-off /insediamento possibile il creditore consentirà per il venditore). Una volta che il BPO è stato ricevuto dal prestatore cominciamo i negoziati veri e propri. Sappiamo che il valore BPO del prestatore rappresenta il prezzo che il creditore ritiene di poter vendere la proprietà per (dovrebbero prendere la proprietà indietro attraverso la preclusione). Sappiamo che la linea di fondo del prestatore è inferiore a tale numero perché il processo di preclusione è molto costoso (spese legali, assicurazione di proprietà, mutuo interesse a Fed, i costi di vendita, commissioni, concessioni, e far cadere i valori delle proprietà ... per non parlare dei problemi che i i creditori stanno avendo con troppo cattivo debito nei loro libri). Tali costi generalmente aggiungere fino al 15-20% del valore della proprietà (possono essere significativamente più alto in case di fascia superiore). L'istituto di credito negozierà un valore che è il più alto possibile, ma almeno superiore al loro linea di fondo attraverso il processo di preclusione. Una volta sono d'accordo per un valore netto viene registrato nel loro sistema.

8. Confronta Massima & Offerta con approvato rapporto qualità /prezzo del prestatore
Una volta che abbiamo deciso linea di fondo del prestatore si confronterà tale valore con il nostro amplificatore più alto &; offerta migliore sulla proprietà. Se la H & B offerta è nettamente superiore linea di fondo approvato del prestatore allora l'investitore acquista la proprietà e rivenderlo al compratore con la H & B offerta. Tuttavia, se la H & B offerta non è significativamente più alta poi la linea di fondo del prestatore allora H & B offerta sia presentata per il creditore per l'approvazione e che il compratore si chiuderà una singola transazione. (Significativamente superiore significa circa il 12-15% del valore della proprietà L'investitore avrà costi associati con 2 chiusure:. 1 ° costi di chiusura 1%, i costi di denaro 3%, i costi di chiusura 2 ° 1%, il 3% di commissione per l'agente seconda del compratore e la profitto dell'investitore. Quindi, se l'investitore trova il proprio acquirente che possono ridurre il prezzo di vendita del 3% e di essere ancora redditizia.)

9. Chiudi transazione
Infine chiudiamo l'operazione, con o senza l'investitore. Il venditore deve essere fatto con questo insediamento e nessuna ulteriore report negativo da parte del finanziatore (il nostro accordo con gli Stati mutuante qualcosa per l'effetto di "soddisfazione integralmente al venditore"). Perché il creditore sta scrivendo fuori il "cattivo debito" perso nel corso dei negoziati, il venditore può vedere una forma di imposta 1099 che mostra la perdita del prestatore come reddito per il venditore. Se la proprietà fu residenza principio del venditore allora che "il reddito" può essere escluso dal loro tasse (alcune restrizioni si applicano in modo consultare il proprio consulente fiscale).

Conclusione
Alla fine della giornata, questo processo non è 100% di successo. Tuttavia, si tratta di un processo che dà al venditore le migliori possibilità di ottenere un vendita a breve approvato dalla loro finanziatore che è vendibile nel mercato odierno Hotel  .;