Il contratto di locazione opzione investimento immobiliare strategia

L'opzione di locazione è il più facile e più semplice delle strategie di acquisto che insegno. Inoltre, è probabilmente il modo più basso rischio per iniziare in investimenti immobiliari. Nudo con me se avete già letto i "principi fondamentali" dietro l'opzione di locazione in uno dei miei libri o corsi. Si tratta di informazioni essenziali vale la pena di ripetere, al fine di farti prendere azione con questa strategia di acquisto ora.

L'opzione di locazione semplificata

Avete mai visto un rent-a negozio -RISORSE? Lo sapevate che si può entrare in quel negozio e comprare un nuovo televisore a grande schermo voi? Tutto quello che dovete fare è rendere piacevole, facile pagamenti mensili e, in pochi anni, sarà proprio che la TV. Naturalmente, nel lungo periodo, si finirà per pagare da due a tre volte di più per quella TV che se hai pagato in contanti in anticipo.

Un altro buon esempio è una delle opzioni quando ottenere una nuova locazione per auto proprio. È sufficiente fare un piccolo acconto e poi ogni mese si effettua un pagamento di locazione semplice. Alla fine del periodo di locazione (di solito tre o cinque anni), si ha la possibilità di acquistare quella macchina per X dollari di più. Oppure si può semplicemente restituire le chiavi e andare a trovare un'altra macchina, se si sceglie. Naturalmente, se si acquista l'auto su questi piani lease-to-own, si finirà per pagare molto di più per questo che se avessi acquistato per tutti i contanti in anticipo.

Perché la gente pagare di più per qualcosa su una base in affitto a riscatto? Essi stanno pagando un premio per il finanziamento facile con il quale sono poi in grado di possedere tale elemento. Ciò che la maggior parte delle persone don &'; t sanno è che si può fare la stessa cosa con gli immobili! Solo controllando una proprietà e modificando i termini con i quali si fanno a disposizione di un nuovo acquirente, si aumenta immediatamente il valore di tale proprietà.

Con la strategia opzione di locazione, che si sta per essere utilizzando il 'affitto -per-proprio 'concept, che è stato intorno per molti anni, in modo nuovo, con gli immobili. Stai per essere un sensale, facendo corrispondere un venditore motivato e affamato inquilino-acquirente. E aiutando entrambe queste persone a ottenere ciò che vogliono, che si sta per essere pagato profumatamente per i vostri sforzi.

Ricordate, il vostro venditore motivato è qualcuno che ha un motivo valido per sbarazzarsi della sua casa in fretta. Il tuo inquilino-acquirente è qualcuno che vuole disperatamente di possedere la propria casa, ma per un motivo o un altro can &'; t qualificarsi per comprare una casa in modo tradizionale in questo momento. Ricordate le tre cose che avete bisogno di acquistare una casa in stile tradizionale, un grande acconto, buon credito, e un adeguato reddito mensile. Bene, il vostro inquilino-acquirente è qualcuno che è carente in uno o più di queste aree chiave. I vostri inquilino-acquirenti figura che mentre si può di &'; t acquistare in questo momento, in fondo alla strada, dopo che ripulire il loro credito o ottenere un aumento di stipendio, essi saranno in grado di beneficiare di un nuovo prestito e acquistare in modo tradizionale <. br>

Let &'; s piedi attraverso un ipotetico esempio di ciò di cui stiamo parlando per rendere le cose facili da capire

Sam venditore è un venditore motivato.. E 'stato trasferito tre mesi fa in una nuova città. Il lavoro è una grande mossa di carriera, con un aumento di stipendio e prestigio. Il problema per Sam venditore è che egli hasn &'; t stato in grado di vendere la sua casa ancora. Cercò elenco con un agente immobiliare per tre mesi, e ha appena couldn &'; t venderlo. Ora egli si trova ad affrontare in movimento in sole tre settimane.

Le sue opzioni sono o di tagliare il prezzo della casa per una rapida vendita, cosa che è restii a fare, o lui può affittarlo fino a quando non riesce a trovare un acquirente. Ma poi avrebbe dovuto o gestire la proprietà lunga distanza
o noleggiare un proprietario Comprare e pagare lui o lei a gestire la proprietà, in genere l'8 per cento al 10 per cento del Rent- mensile senza alcuna garanzia che ha vinto &'; la t ha un posto vacante per diverse settimane o mesi alla volta

Che &';. s dove si arriva in qualità di investitore creativo, si è in grado di aiutare a risolvere Sam Venditore &';. s problema . Entri e accetta di affittare Sam Venditore &'; s casa per sei anni per l'importo dei suoi pagamenti. Allo stesso tempo, di concordare il prezzo al quale è possibile acquistare la casa in qualsiasi momento, si sceglie per quel periodo di sei anni. Questo si chiama un “ opzione di locazione &"; o un “ locazione acquisto &"; ed è la strategia fondamentale del mio sistema immobiliare Protege Programma e la prima delle sette strategie di acquisto di bene immobile che insegno

Dire che Sam venditore &';. pagamenti s in casa sono $ 1300 al mese, che comprende linea di principio, gli interessi, le imposte immobiliari, e l'assicurazione. Si coprirà tale importo in modo che Sam venditore non avrà costi connessi con la sua proprietà nel periodo in cui è possibile controllare prima di acquistarlo. Per quanto riguarda il prezzo, per mostrare come si può pagare il dollaro superiore venditore e ancora fare soldi per voi stessi, avete accettato di pagare al venditore vicino al pieno valore di mercato per la proprietà. In questo caso, il venditore era chiedendo $ 190.000, e si ha negoziato il prezzo fino a $ 180.000. Dopo tutto, si dice il venditore, pagherà nessuna commissione immobiliare. Con opzione di locazione investire, è possibile offrire al venditore un prezzo sano e ancora fare un grande profitto per se stessi. Come quella proprietà apprezza, si cattura il futuro apprezzamento come una parte del vostro profitto in ogni affare. Se vi trovate in una zona con più lento apprezzamento, se non addirittura inesistente apprezzamento, semplicemente negoziare duro sul prezzo.

Che cosa prende in Upfront denaro?

Bene, se siete come gli studenti con cui lavoriamo in tutto il paese, si sarà probabilmente in grado di bloccare la proprietà senza dare al venditore i soldi in anticipo. In realtà, si darà il venditore $ 1 in anticipo come “ considerazione legale &"; per rendere il vostro accordo vincolante

Ma veniamo &';. s dire nel nostro esempio ipotetico venditore won &'; t fare l'affare a meno che non ottiene almeno $ 2000 in anticipo. Aspetta un secondo, si dice. È don &'; t ha $ 2000! Basta appendere in là, perché in un momento che si sta per imparare dove si sta andando a trovare questi soldi. E qui &'; sa suggerimento per voi, ha vinto &';! T essere dal vostro portafoglio o nella borsa

Let &'; s get chiaro su esattamente ciò che tu e Sam venditore concordata. Avete accettato di affittare la proprietà per sei anni per l'importo dei pagamenti mensili di $ 1.300. Lei ha anche concordato un prezzo di 180.000 $ in cui è possibile acquistare la proprietà in qualsiasi momento nel corso dei prossimi sei anni. In sostanza, è stato negoziato un contratto di locazione con la possibilità di acquistare.

Per quanto riguarda il 2000 $ di denaro in anticipo, che si sta per dire al vostro venditore motivato, “ Sam venditore, io vi darà la $ 2000, non appena prendo occupazione della proprietà o di trovare qualcuno per occupare l'immobile . &"; You &'; ll vedere in un attimo perché è fondamentale per voi di aggiungere questa parte nel vostro accordo perché sarà essenziale nella vostra finanziamento di questo accordo

La migliore fonte di finanziamento per il vostro niente. Offerte -down

Ecco il segreto per fare offerte nulla-down: Niente giù non significa “ nulla &"; al venditore. Niente significa giù nessuno dei vostri soldi al venditore. La distinzione è fondamentale. Il vostro venditore motivato può ottenere denaro in anticipo, appena vinto &'; t essere i vostri soldi! Il modo migliore per finanziare qualsiasi denaro necessario per entrare nella trattativa è quello di utilizzare un inquilino-buyer &'; s denaro. Nel nostro prossimo esempio ipotetico, i vostri inquilino-acquirenti sono i 'Byers.

L'Byers sono una giovane coppia con due bambini. Hanno buon credito; tuttavia, perché il loro reddito isn &' corrente t abbastanza alto, si può di &'; t qualificarsi per il mutuo su una casa questa bella, ancora. I Byers sanno che quando la signora Byers torna al lavoro (lei ha alloggiato a casa con i bambini che saranno entrambi a scuola a tempo pieno a breve) il loro reddito sarà abbastanza alto per beneficiare di un mutuo per comprare una casa come questa. Siete in grado di aiutare i Byers, consentendo loro affitto a riscatto casa. Il Byers in locazione l'immobile da voi per due anni con un'opzione per l'acquisto ad un prezzo impostato in anticipo.

L'affitto corrente di mercato per una casa come questa nella zona è di $ 1.400. Ma questa proprietà è una proprietà in affitto a riscatto. Una proprietà in affitto a riscatto solito comanda un premio per l'affitto di mercato a causa del vantaggio del finanziamento facile offre un futuro acquirente. Questo significa che il Byers volentieri ti pagano affitto superiore al mercato. In questo caso, ti pagano 1.500 $ al mese in affitto.

L'utente si impegna anche con la Byers su un prezzo al quale possono acquistare l'immobile in qualsiasi momento nel corso dei prossimi due anni. Perché si desidera che questo sia una vittoria per il Byers troppo, è possibile impostare il prezzo a meno che la casa varrà in due anni. Se la casa apprezza a soli 5 per cento l'anno, quindi in un anno sarà valsa $ 199,500. Dopo due anni, la casa varrà $ 209,475. (Stiamo lasciando gli effetti del far soldi di compounding fuori dall'equazione per mantenere il concetto semplice.) Avete intenzione di lasciare che i Byers hanno un prezzo di acquisto di soli $ 199.900. Nota: Apprezzamento è stato in media 6,58% nel corso degli ultimi 50 anni. Alti e bassi appianare nel tempo.

A causa di questo valore si stanno dando il Byers, che ti pagherà 3 per cento al 5 per cento del valore della proprietà come un pagamento anticipato (chiamata tecnicamente un “ opzione di pagamento &";). In questo caso, si raccolgono $ 8000 dalle Byers in attacco come il loro pagamento opzione sulla proprietà. Questo denaro viene accreditato verso il prezzo di acquisto se decidono di acquistare. Se scelgono di non comprare la casa, è il vostro da mantenere per permettere loro di bloccare nella loro opzione per l'acquisto e legare la proprietà per due anni. E non è rimborsabile.

Dopo un anno o due, il Byers sarà in grado di ottenere un nuovo prestito da loro creditore ipotecario e incassare sia lei che il venditore motivato, Sam Venditore. In sostanza, che &'; s come funziona il sistema

Ricordate il $ 2,000 dovete Sam venditore, il venditore motivato.? Dove pensi che si sta per farlo? Che &'; s proprio ragione! Avete intenzione di prendere il $ 8,000 cassiere &'; s verificare si raccolgono dal Byers, depositarlo, e dare $ 2.000 a Sam Venditore. Che cosa succede ai restanti $ 6000? Si arriva a tenerlo. Tra l'altro, come un pagamento di un'opzione questo denaro è nontaxable fino all'anno in cui i vostri inquilino acquirenti sia esercitare o smettere la loro opzione per l'acquisto

Si potrebbe pensare che questo è un affare niente verso il basso, ma esso e '; Non s. E &'; s meglio. Questo è un affare niente-down con un extra di $ 6.000 che va in tasca. Diamo &'; s sommano i vostri profitti. Ogni mese si guadagnano $ 200 in cash flow. Nel corso di 24 mesi, che aggiunge fino a $ 4.800. State comprando la casa per $ 180.000, e le Byers si sta pagando $ 199.900 per esso. In modo da rendere un ulteriore $ 19.900 dalla diffusione dei prezzi di vendita. Tutto ammontano, si guadagnano $ 24.700 da questo accordo opzione di locazione.

La più grande differenza tra Investire opzione di locazione e investimenti tradizionali

Immagina di essere l'acquisto di un investimento immobiliare tradizionale modo. Si potrebbe negoziare un prezzo con un venditore, mettere un grande pezzo del vostro denaro verso il basso, e firmare personalmente su un prestito bancario per l'equilibrio. Una volta che è stata chiusa in questa casa, si dovrebbe iniziare a sperare. You &'; D spero che si sarebbe in grado di trovare un affittuario. You &'; D spero che si sarebbe in grado di affittarlo per più di il pagamento mensile. You &'; D spero che voi wouldn &'; t ha tutte le riparazioni importanti per prendersi cura di. You &'; D speranza per un sacco di cose. E allora si potrebbe aspettare e vedere come si dovrebbe fare nel corso del tempo.

La più grande differenza tra opzione di locazione e tradizionale investimento immobiliare è che si sa che cosa avete intenzione di fare prima
ci si sposta avanti con l'affare
Quello che vogliamo dire è:. Con opzione di locazione di investire non fate mai un impegno finale per un accordo con un venditore prima di aver presold la casa per il vostro inquilino-acquirente. In questo modo è don &'; t devono preoccuparsi di come si sta andando a fare quelle $ 1.300 al mese i pagamenti a Sam Venditore. Sai come si &'; ll fai perché ti &'; ll hanno già raccolto in contanti in mano per il primo mese e'. S affitto di $ 1.500 e un pagamento possibilità di $ 8,000 dal tuo inquilino-acquirenti, il Byers

can Come tu lo fai? Si utilizzerà un ldquo speciale e, soggetta a &"; clausola, in cui si afferma che il vostro accordo con il venditore motivato è sub e non, Ject alla ricerca di un residente qualificato per occupare l'immobile. In altre parole, il vostro accordo è soggetto alla vostra ricerca di un inquilino-acquirente qualificato. Se don &'; t trovare il vostro inquilino-acquirente, allora don &'; t andare avanti con l'affare

Cosa fare quando si imposta un affare opzione di locazione è di avere entrambe le metà della transazione completa prima che mai. impegnarsi pienamente per l'affare. Potete trovare il vostro venditore motivato e bloccare la proprietà. Poi si va rapidamente e trovare il vostro inquilino-acquirente. . Allora e solo allora, si fa a impegnarsi pienamente per andare avanti con l'affare

Ecco &'; s l'esatta formulazione della clausola che usiamo nel nostro contratto di locazione-acquisto con i venditori che rende questo possibile. Clausola 9: Resident Qualificato:. Perché avere un residente qualificato per occupare la proprietà è della massima importanza per tutte le parti, questo accordo è soggetta alle Durante l'approvazione di un residente qualificato per occupare la proprietà

Sembra ovvio a investire in questo modo, ma gli investitori tradizionali don &'; t. Fanno del loro meglio di due diligence e poi sperare. Locazione investitori Opzione don &'; t lasciare fino al caso. Essi sanno che si può solo essere sicuri di un affare quando avete già trovato il vostro fine-acquirente per la proprietà che ha dato in contanti in mano per tenere la proprietà.

ATTENZIONE! Quando si utilizza un potente “ soggetta a &"; clausola, è necessario essere rispettosi del venditore. È necessario far loro sapere subito se si hanno problemi a trovare i tuoi inquilino acquirenti - entro due o tre settimane. In nessun caso avrebbe mai voglia di legare un venditore &'; s immobili per diversi mesi e poi dire loro che non si riesce a trovare il vostro inquilino-acquirente. Sarebbe ingiusto e sbagliato.

Come aggirare la trappola locatore

Se non avete un modo per uscire dal fastidio del giorno day-to- gestione di una proprietà, si sta ancora andando a correre in trappola locatore. Ecco come si può eludere tranquillamente Trap locatore e fuggire i fastidi di inquilini e servizi igienici. Quando si parla con il venditore motivato, direte a lui, e" Sam venditore, per rendere questo un vero e proprio successo per voi, volete me di prendere cura della manutenzione giorno per giorno sulla proprietà? Perché don &'; t mi prendo cura dei primi $ 200 manutenzione in un mese? Questo dovrebbe prendersi cura di 98 per cento dei problemi. Sarebbe il lavoro per voi &"; Naturalmente, il venditore sarà entusiasta che si esporrà sulla manutenzione giorno per giorno sulla proprietà

“. Ma aspettate un minuto, &"; tu dici, “ come si fa che si ottiene dalla trappola Landlord &"; Successivamente, si va incontro con il vostro inquilino-acquirente. Dite la vostra inquilino-acquirente, “ Mr. Buyer, you &'; re che entrano in questa proprietà, come se si è il futuro proprietario. E ci aspettiamo che si sarebbe trattare il posto come se di proprietà di esso. Naturalmente, questo significa che si sta andando ad essere responsabile della manutenzione della proprietà. Ma in modo che &'; SA vincere per voi e in modo da sapere che hai vinto &'; t avere le riparazioni importanti che siete responsabili, let &'; s mettere un limite su di esso. Diamo &'; s vedere, perché don &'; t si prende cura dei primi 200 $ in un mese e qualsiasi cosa sopra che ho &';? Vedrai che ottiene curato, ok &";

Se è necessaria una riparazione e costa oltre $ 200, che è responsabile per l'importo oltre $ 200? Che &'; s destra, il venditore è responsabile. Se è necessaria una riparazione che è meno di $ 200, che ne è responsabile? Che &'; s destra, il vostro inquilino-compratore paga esso. Che cosa hai lasciato responsabile per? Beh, potrebbe essere necessario coordinare alcune telefonate, ma il vostro inquilino-acquirente sarà quello in attesa a casa per l'idraulico a venire dare loro un'offerta. Si arriva a sedersi in mezzo, fare soldi senza il 90 per cento dei fastidi di noleggio tradizionale immobiliare.

Naturalmente, si ha altre responsabilità. Ogni mese si deve raccogliere un assegno, depositare un assegno, e scrivere un assegno. La bellezza del sistema è che una volta che hai creato un immobile correttamente e si raccogliere un pezzo di denaro in anticipo, per la maggior parte si ha un flusso residuo di mani-off di reddito che scorre a voi ogni mese. Poi, alla fine di un periodo di tempo, si ottiene un grande giorno di paga quando l'inquilino-acquirente ottiene il suo prestito sulla proprietà, incassando sia lei che il venditore motivato fuori l'affare Hotel  .;