Introduzione alla Real Estate Sezione 1031: Le basi delle imposte differite Scambi

Sezione 1031: Le basi delle imposte differite scambi

Intro: Lo sapevate che è possibile scambiare apprezzato beni immobili per un altro pezzo di beni immobili e di pagare imposte sul reddito correnti? Una Sezione Exchange 1031 consente l'intero valore aumentato a essere imposta – differita.

I proprietari possono rinviare plusvalenze sulla equità nella loro proprietà utilizzando la sezione Internal Revenue Code 1031. Conosciuto comunemente come un “ opzione scambio 1031, &"; questa applicazione del codice fiscale è uno dei pochi disponibili disposizioni di rinviare o potenzialmente eliminare imposte dovute dalla vendita di immobili di qualificazione.

Come proprietario di un immobile, si può anche ottenere una vasta gamma di obiettivi di investimento utilizzando un scambio 1031. È possibile diversificare il portafoglio di investimento immobiliare, consolidare i vostri patrimonio immobiliare in un unico grande proprietà, ed eventualmente migliorare il flusso di cassa da investimenti immobiliari.

Che cosa si qualifica come una sezione Exchange 1031
sezione? 1031 afferma che nessun utile o perdita deve essere rilevato sullo scambio di qualsiasi proprietà immobiliare quando il proprietario scambia una o più proprietà di un immobile o di sostituzione che sono di "like-tipo &";. Come-tipo: qualsiasi bene immobile, migliorato o non migliorata, che il proprietario usa per il reddito, gli investimenti, o per affari.

Ciò significa che è possibile scambiare per due o più proprietà, o del commercio due o più proprietà per la proprietà una sostituzione una proprietà. È possibile barattare terreno o più case unifamiliari per un condominio. Gli investimenti immobiliari possono essere scambiati con struttura di tipo business e viceversa.

Una condizione è che la proprietà da scambiare e la proprietà di sostituzione come-tipo deve essere situato in entrambi gli Stati Uniti. Inoltre, secondo le regole della Sezione IRS 1031, non si può scambiare la vostra residenza personale per la proprietà di reddito, e non è possibile scambiare reddito o un investimento immobiliare per una residenza personale.

Le regole di differimento fiscale
in una sezione Exchange 1031, l'imposta sul patrimonio netto nella proprietà — il valore della proprietà rispetto al prezzo di acquisto originale — è differita. La proprietà si rinuncia deve essere scambiato con altri beni; puoi &'; t vendere la proprietà per contanti quindi utilizzare il denaro per l'acquisto di proprietà di sostituzione.

In un “ come natura &"; scambio, imposta viene differito, non eliminato. Reinvestire quali sarebbero i proventi delle vendite in un'altra proprietà; Pertanto, il vostro guadagno isn &'; t realizzati in un modo che genera fondi per pagare alcuna imposta.

Le quattro regole fondamentali per un proprietario di beneficiare di un differimento d'imposta su tutte le plusvalenze imponibili ai sensi delle norme 1031 sono:

1. L'equità nella proprietà di sostituzione deve essere uguale o superiore alla equità nella proprietà rinunciato.
2. Il valore della proprietà di sostituzione deve essere uguale o maggiore del valore della proprietà rinunciato.
3. Il debito sulla proprietà di sostituzione deve essere uguale o superiore al debito sulla proprietà rinunciato.
4. Tutti i proventi netti derivanti dalla vendita del bene ceduto deve essere utilizzato per acquisire la proprietà di sostituzione.

I 3 tipi di 1031 Scambi
La sezione 1031 digitare Exchange dipende in gran parte il tempo necessario. Ad esempio:
1. In un simultaneo cambio, si dovrebbe scambiare il vostro proprietà rinunciato per la vostra proprietà di sostituzione, allo stesso tempo, chiudendo entrambe le operazioni contemporaneamente.
2. In un miglioramento di Exchange, si è permesso di apportare miglioramenti a una proprietà di sostituzione prima dello scambio è fatto. Questo tipo di scambio è facilitato attraverso una terza parte, chiamata Titolare scambio Alloggio (EAT). L'EAT detiene titolo alla nuova proprietà, mentre sono in fase di completamento i miglioramenti. Una volta che si prende il titolo, non è possibile includere il denaro speso per eventuali ulteriori miglioramenti come parte del valore di scambio. Pagina 3. In un cambio ritardata, vi è un intervallo di tempo tra il trasferimento della proprietà rinunciato e l'acquisizione della proprietà di sostituzione. L'IRS ha molto rigorosi limiti di tempo nelle borse ritardati e si deve soddisfare i requisiti. Questo tipo di scambio è facilitata attraverso l'uso di un terzo, chiamato “ intermediario abilitato &"; L'intermediario detiene il ricavato della primo scambio fino alla proprietà di sostituzione, conforme alle specifiche come-tipo, si identifica e acquistato.

Un intermediario abilitato è un membro fondamentale della tua squadra quando si lavora su uno scambio di successo. Un intermediario non può essere il proprietario o “ persona squalificata &"; (che è definito come quelle persone che hanno rappresentato o serviti nelle loro capacità professionali nei due anni precedenti). Una persona squalificato dovrebbe includere il vostro commercialista, avvocato, o agente immobiliare.

In base al codice di IRS, non ci sono requisiti formali di licenza per gli intermediari qualificati. Ma possono necessitare di una licenza come una società di deposito a garanzia da parte dello Stato in cui si pratica.

Le regole per lo scambio
Il Internal Revenue Code delinea in dettaglio le restrizioni temporali per il completamento di una sezione Exchange 1031 . Hai 45 giorni dopo la data della proprietà rinunciato è trasferita per identificare correttamente potenziali proprietà di sostituzione. Lo scambio deve essere completato entro 180 giorni dopo il trasferimento della proprietà o ceduto prima della dichiarazione dei redditi federale scadenza per l'anno in cui si trasferisce la vostra proprietà rinunciato, se anteriore.

Se non si riesce a soddisfare la Sezione 1031 limiti di tempo, lo scambio fiscale differita avrà esito negativo, e si dovrà pagare le tasse derivanti dalla vendita della proprietà rinunciato. L'IRS può concedere una proroga di una sola istanza: se la chiusura della transazione è in ritardo di un governo degli Stati Uniti federale designato disastro, come un uragano o un terremoto.

Sezione 1031 gli scambi hanno tre regole specifiche e inflessibili che limitano il numero di proprietà che è possibile identificare per gli scambi. È necessario soddisfare i requisiti di almeno una di queste tre regole:
1. La regola dei tre immobili: È possibile identificare fino a tre potenziali proprietà di sostituzione, senza riguardo al valore
2.. Il 200 per cento del valore di regola: si può identificare qualsiasi numero di proprietà, ma il loro valore totale non può superare il doppio del valore della proprietà rinunciato Pagina 3.. Il 95 per cento del fair regola Valore di mercato: si può identificare come molte proprietà di sostituzione come si vuole, ma prima della fine del periodo di scambio, è necessario acquisire immobili con valore di mercato equo pari ad almeno il 95 per cento del valore complessivo di mercato di tutte le proprietà identificate. In altre parole, se si identifica 20 strutture a $ 1 milione ciascuno per un valore totale di $ 20 milioni, è necessario acquisire il 19 di quelle proprietà di $ 19 milioni di dollari, per soddisfare il requisito del 95 per cento.

SEMPRE prima consultare un professionista altamente qualificato IMMOBILIARE FISCALE !!!
Come il contribuente, bisogna rispettare le regole, le condizioni, e tempi nel Codice di IRS, come indicato nella Sezione 1031. E ' consiglia vivamente di consultare un avvocato competente fiscale, un commercialista, un “ intermediario abilitato, &"; o un consulente fiscale ben qualificato che si specializza nel settore immobiliare per determinare come uno scambio 1031 dovrebbe essere strutturato per realizzare i vostri obiettivi di investimento con un'imposizione minima