Terreno commerciale: Asset che i creditori dimenticata

La settimana scorsa ho discusso il finanziamento per l'acquisto di un lotto residenziale per lo sviluppo con una donna che, con il marito, voleva costruire una casa su misura. Come sempre accade quando si parla di finanziamento, la conversazione cadde ai tassi di interesse e delle strutture di prestito. Quando ho descritto il tasso di andare per un prestito di terreno completamente indicizzato su un lotto residenziale, ha maledettamente quasi svenne

Lei farfugliò: “ Whoa …! Come potrebbero i tassi eventualmente essere così in alto?!? Il mio mutuo per la casa è al 6% e tu mi stai dicendo che un creditore vuole oltre il 10% per un prestito di terreno? Questo è ridicolo &";!.
Beh, non proprio

ho capito la sua confusione, ma lei era confrontando le mele alle arance. Da un investitore &'; s punto di vista, la terra è un grande investimento per una serie di motivi: “ Sono &"; non stanno facendo più di esso (tranne forse a Dubai), è possibile mettere le mani su di esso (è “ reale &";), nessuno può prenderlo e portarlo via senza un montaggio di un sforzo stupenda, e alla fine varrà più di quanto pagato per essa (nella maggior parte dei casi). Tuttavia, quando guardiamo terra da un prestatore &'; s prospettiva, è lascia molto a desiderare

Quando si effettua un prestito, il prestatore &';. S obiettivo primario è quello di avere pagato tutti i suoi interessi e capitale . L'istituto di credito si basi sul debitore ad adempiere agli obblighi di cui alla nota, ma chiede un po 'di “. &Rdquo assicurazione; Che l'assicurazione si presenta sotto forma di un pegno su un immobile, chiamato “ fissaggio &"; il prestito, ed è il creditore &'; s ultima risorsa in caso in cui il mutuatario can &'; t pagare il suo prestito. Il prestito è fatto per il mutuatario, non la proprietà. È fissato con la proprietà nel caso il mutuatario default sul prestito. Quindi un finanziatore cerca la migliore sicurezza che può trovare per garantire che essa potrà essere restituita.

Affitti commerciali rende grande sicurezza per un finanziatore perché produce reddito che può effettuare i pagamenti di prestito fino a quando la proprietà è venduti, nel caso il mutuatario. Le case sono anche grande sicurezza perché di solito c'è un mercato attivo in cui vendere uno e un mutuatario rischia di fare tutto il possibile per mantenere la sua residenza principale. Struttura di tipo business anche occupata dal proprietario è una buona scommessa per una combinazione dei suddetti motivi.

Non è così, la terra.

Terra, per tutto il suo valore potenziale, appena si siede là. Nessuno vive su di essa, nessuno lavora su di esso, tumbleweeds rotolano attraverso di esso, e soltanto quando è utilizzato come un parcheggio o un raduno di scambio, non produce reddito. Aggiungere a queste sfide la realtà che il processo di conversione in terreni produrre reddito o immobili residenziali richiede una grande quantità di sforzo, conoscenze specialistiche, e il tempo. La maggior parte dei finanziatori davvero non piacciono queste caratteristiche in loro sicurezza e, quindi, don &';. T prestano sul Terreno

Di conseguenza, di fronte a prendere terreno a garanzia di una nota, quegli istituti di credito che fanno fanno prestiti a terra fare un paio di cose per mitigare il rischio. Il primo è che di solito riducono il prestito al valore significativamente. Il maggiore equità che avete nel paese, più grande lo sconto che possono offrire ad un acquirente in caso di vendita e il più sicuro si sentono nel fare il prestito. Si noti che questo non era il caso nel mio esempio di apertura. Quel particolare prestatore ha avuto un programma specializzato che avrebbe prestato fino al 90% del valore di una partita finita, ma è stato per lo sviluppo occupate dai proprietari residenziale.

La seconda cosa che fa è un prestatore aumentare il suo tasso di tornare per abbinare il rischio percepito di smaltimento dei beni in caso di inadempienza. Se un creditore ottiene il 12% al 14% sul suo denaro per un prestito paese, che riceve i suoi dollari investiti più veloce, anche se li chiamiamo “. &Rdquo interesse; Questo riduce il mutuante &';. S esposizione più veloce e offre un rendimento corretto per il rischio quando viene pagato il prestito

Così la prossima volta si contempla il finanziamento di alcuni terreni, basta ricordare che il creditore sarà guardando da un molto diverso insieme di circostanze di te. Fatto in questo modo, probabilmente vinto &'; t tosse forte quando si cita il tasso di Hotel  !;