Come analizzare spese immobili

Se non &'; t ottiene le spese destra quando si analizza un affare immobiliare, si sta impostando te stesso per entrare in un cattivo affare

Ci sono tre parti di due diligence per qualsiasi settore immobiliare. affrontare. Il primo è finanziario. Questo perché se un accordo sta per morire, il 72% del tempo che sta per morire durante la due diligence finanziaria

La seconda parte è il fisico di due diligence —. Sono tutte le parti per la proprietà di lavoro correttamente. E, la terza parte prevede due diligence legale — c'è un chiaro titolo alla proprietà

Per ora, e'. S restringere la nostra attenzione su due diligence finanziaria, e in particolare le spese
Spese operative contro spese di capitale

Ci stanno per essere due diversi tipi di expenses-- spese di gestione e spese di capitale.

Come si analizzano queste spese determinerà se avete intenzione di impostare Preparatevi per una operazione facile o difficile quando o se si prende sopra l'affare.

Il tipo di spesa sarà aumentare o diminuire il valore di una proprietà. A proposito, se state pensando di vendere una proprietà, capire la differenza è estremamente importante anche per voi

Le spese di funzionamento sono un “. Sopra la linea &"; spesa. Ciò significa che se un costo è un “ sopra la linea &"; o delle spese di funzionamento, che viene contabilizzato prima di servizio del debito (mutuo)

Nel frattempo spese di capitale sono un “. di sotto della linea &"; spesa. Come tali, essi sono contabilizzate dopo il servizio del debito è registrata.

Calcolo profitto operativo netto

Questa è una distinzione importante da ricordare. Quando calcoliamo proventi netti di gestione, si usa la seguente formula:

Reddito annuale operativo
-Yearly I costi operativi (non compreso il servizio del debito)
= Risultato Operativo Netto

Questa formula è importante perché uno dei modi più importanti che determinano il valore è quello di utilizzare il tasso di capitalizzazione. Per determinare il tasso di capitalizzazione, si usa questa formula:

Risultato Operativo Netto /capitalizzazione = Valore

Come si può vedere, il Risultato Operativo Netto (NOI) è una componente importante della formula che usiamo per determinare il valore. E, una componente importante della formula NOI è l'annuale spese operative.

Quando operativo aumentare le spese, NOI diminuisce. Questo diminuisce il valore di una proprietà. Quando diminuire le spese operative, NOI aumenta. Ciò aumenta il valore di una proprietà.

Così come spese di capitale entrano in gioco?

Per prima cosa, lasciate che vi dica la differenza tra le spese di funzionamento e spese di capitale diversi da quelli in cui si rappresentano le .

Spese operative si verificano durante le operazioni quotidiane della proprietà, da cui il termine “ &" operativo; Questo include le piccole riparazioni e manutenzione, servizi di appaltatore, tasse, assicurazione, spese amministrative, spese di gestione e la pubblicità.

spese di capitale sono sostituzioni o miglioramenti apportati alla proprietà che si deprezzerà oltre ventisette anni. Ciò significa che non si può pretendere la spesa alla fine dell'anno, per ridurre il carico fiscale. È necessario svalutare la spesa o dividerlo per 27. È consentito soltanto di rimuovere 1/27 dal carico fiscale.

spese di capitale includono nuovi tetti, elettrodomestici, ripiani, armadi, moquette, verniciatura esterna, pittura interna , nuova segnaletica, ecc — qualsiasi miglioramento o sostituzione importante

Molte di queste spese di capitale potrebbe cadere in una zona grigia.. Si potrebbe potenzialmente fare un argomento per considerare la spesa una spesa di capitale o una spesa operativa.

Quando si desidera una spesa di capitale /quando si desidera un
spesa operativa

Quando si utilizza la proprietà e saranno pagare le tasse sui redditi della proprietà alla fine dell'anno, si desidera come molti Spese operative che si può pretendere di ridurre l'importo del vostro carico fiscale.

D'altra parte, se siete progettando di vendere un immobile, si desidera come molte spese sotto la linea nella zona delle spese di capitale, perché questo farà diminuire la quantità delle vostre spese di funzionamento e di aumentare il Risultato Operativo Netto.

Ciò si tradurrà in un aumento del valore di per la proprietà Hotel  .;