Real Estate Strategie d'investimento: Opzioni di locazione

Se si sta immergendo in avanti con la sua carriera nel settore degli investimenti immobiliari, si può avere già scoperto la difficoltà di acquisire i finanziamenti necessari per finanziare il tuo primo acquisto di proprietà, in particolare attraverso i canali più convenzionali. Sì, è vero la crisi del credito che stiamo vivendo oggi può aver portato ad alcune pratiche mutuante più severe, ma allo stesso tempo ha anche aperto la strada per l'investitore creativa per il controllo di una proprietà senza utilizzare nessuno dei vostri propri soldi. Vediamo in questo un po 'di più.

Il serraggio dei mercati del credito ha ridotto il numero di acquirenti che si qualificheranno per l'acquisto di una casa, mentre allo stesso tempo, la ricaduta di preclusione ha anche lasciato un gran numero di ex proprietari di casa chiedendosi dove saranno prossima risiedono. Il risultato finale di questo tsunami finanziario è una notevole quantità di persone in cerca di un posto dove vivere.

Non si vede l'occasione in cui si può essere di aiuto? Il vostro scopo come un investitore immobiliare è quello di vedere le soluzioni dove altri vedono ostacoli. Quello che vedo sono un certo numero di proprietari di case con immobili indesiderata e un gran numero di potenziali acquirenti in cerca di un posto dove vivere, hmmmm.

Ma come possiamo mettere insieme le due parti se il venditore è in qualche tipo di disagio personale /finanziario, l'acquirente non può beneficiare di un mutuo, e diamine, io già so che non ho i soldi ora che cosa?

Questa, amico mio, è dove si può guadagnare i bucks grandi e utilizzare un po 'di quella creatività innata degli investitori! Andiamo a tirare fuori il nostro kit di strumenti opzione di locazione ed esplorare in dettaglio come possiamo essere di aiuto e di creare una win /win /win transazione immobiliare.

Quindi cerchiamo di impostare uno scenario e vedere come questo potrebbe funzionare: si riceve una chiamata da una casa che ha visto uno dei vostri "Compriamo case" segni, chiamiamolo Bob. Lui si sta trasferendo in un altro stato a causa di una casa transfer.His lavoro è stato elencato per 4 mesi e non ha venduto. Ora Bob ha bisogno di lasciare e ha bisogno di una soluzione abbastanza rapidamente - ha rinunciato a suo agente vendere la casa, e lui non vuole trasportare 2 mutui.

L'opzione di locazione è un accordo che, l'investitore permette, di prendere il controllo della proprietà senza in realtà l'acquisto della proprietà. In sostanza, si avrà in vigore un accordo con Bob per un concordato pagamento opzione, canone d'affitto mensile, e un prezzo di acquisto al termine del contratto di locazione. Tutte queste figure varieranno su ciò che il venditore ha bisogno per coprire il costo della proprietà, e verso il futuro, che cosa sosterrà il mercato locale. Il pagamento opzione up-front che si paga a Bob per il diritto di esercitare l'opzione di acquistare l'immobile verrà sottratta al largo del prezzo di acquisto finale, e, se possibile, una certa percentuale del vostro affitto mensile sarà accreditato verso il vostro principio prezzo di acquisto . Come si può vedere, queste cifre richiederà qualche trattativa. Il contratto di opzione di locazione si firma con Bob sarà ovunque da 2-5 anni, e, naturalmente, si preferisce il pagamento opzione, affitto, e prezzo di acquisto di essere il più basso possibile ma ancora avere senso per Bob il venditore.

Ma non sarà che vi abitano - e si è rivelato questo al vostro venditore! Ora andiamo a cercare qualcuno che vuole vivere nella casa di Bob ...

Il conduttore /acquirente: Maria ti ha contattato al largo di una delle tue cartoline. Si è infatti interessato ad acquistare una casa e vorrebbe ulteriori informazioni sul programma di riparazione di credito. Attualmente sta affittando un appartamento vicino al suo posto di lavoro per gli ultimi 3 anni. Mentre lei ha messo un po 'di soldi nella speranza di acquisto di una casa, il suo punteggio FICO riflette ancora una pazzia di debito della carta di credito collezionato qualche anno fa. Il punteggio FICO poveri e le politiche di prestito serrati hanno impedito Maria da fruire di un mutuo oggi.

si incontra con Maria e andare oltre i numerosi vantaggi della opzione di locazione e anche il suo entrare in contatto con il proprio broker di mutui per andare avanti con il programma di riparazione di credito. I termini del contratto in opzione di locazione con Maria sarà più alto rispetto ai termini impostati con Bob, il venditore. Di solito io faccio il pagamento Opzione 3-5% del prezzo di acquisto finale e non è rimborsabile. Io non attribuisco alcuna parte del canone mensile, perché l'acquirente inquilino può quindi far valere un interesse equo nella proprietà. Per quanto riguarda il prezzo finale va, posso controllare il potenziale qualificazione del locatario (impatto previsto di riparazione di credito di successo) con la mia mediatore di ipoteca e il prezzo corrente di mercato della proprietà. Tutti e tre di queste variabili, l'opzione di pagamento, affitto mensile, e il prezzo di acquisto sono negoziati in un punto che ha un senso con l'acquirente perché si vuole mettere qualcuno in una proprietà che non possono permettersi?

D'altra parte, se l'acquirente sceglie di non esercitare l'opzione di acquisto al termine del contratto di locazione, si ha il diritto di mantenere il loro pagamento opzione non è rimborsabile e poi ritrovarsi un altro acquirente inquilino. È possibile continuare questo processo fino a quando uno dei sceglie del vostro compratore inquilino di esercitare l'opzione di acquistare l'immobile.

Questo è uno scenario che funziona per tutte le persone coinvolte: Bob il venditore ha qualcun altro pagare il principio del suo mutuo (e forse abbastanza per mettere un po 'in tasca) durante la ricezione dei benefici fiscali di proprietà della casa; l'acquirente migliora il loro punteggio di credito mentre "prova di guida" una proprietà che presto essere qualificati per l'acquisto; e l'investitore mantiene un flusso di cassa positivo mensile, mentre a guadagnare un bel profitto sul pagamento dell'opzione e l'acquisto finale.

A causa della vostra abilità nel vedere al di fuori dell'ostacolo, sono stati in grado di mediare una soluzione immobiliare vincibile per tutti i lati della transazione! Se non fosse stato per il vostro coinvolgimento, Bob può aver avuto per trasportare due ipoteche e Maria potrebbe aver continuato a pagare l'affitto quando voleva davvero per l'acquisto!

L'opzione di locazione è solo uno degli strumenti che avrete a vostra disposizione quando si guarda per trovare una soluzione a un problema immobiliare altrimenti appiccicoso. Restate sintonizzati, come si discuterà un altro strumento beni immobili troverete utile per risolvere questioni immobiliari comuni: Opzioni ...
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