Come investitori dovrebbero valutare immobili residenziali nel mercato di oggi?

Di recente ho letto un articolo, da un importante immobile commentatore Regno Unito, in cui ha spiegato la sua convinzione che il modo in cui la proprietà del valore di investitori professionali è cambiata per sempre da quando la crisi del credito.

Ha sostenuto che vi è una tendenza verso uno stile più commerciale di proprietà di valutazione ovvero valorizzare le proprietà solo in termini di resa in affitto, piuttosto che prendere in conto le recenti prezzi di vendita delle proprietà comparabili e di altri fattori, quali la qualità della zona circostante, ecc

Lo scrittore ha dichiarato che &'; valore di mercato &'; era ormai un concetto soggettivo che non era più rilevante dato il numero molto ridotto di transazioni immobiliari che hanno luogo in quanto la crisi del credito.

Io credo che ci sia qualche merito nella sua argomentazione, ma penso anche che sarebbe sciocco adottare questa strategia come unico metodo di valutazione della proprietà residenziale.

Siamo sempre stati fautori di investimenti che generano un buon rendimento da locazione e sempre lo sarà. Abbiamo solo mai investire in immobili, che ci offrono un buon reddito, dopo tutti i costi e non compriamo una proprietà che doesn &'; t consegnare un reddito, nella speranza che noi &'; ll sperimentare una forte crescita del capitale per compensare questo. Quindi sono d'accordo che alla ricerca di come buona resa perfettamente senso, soprattutto quando il breve e prospettive a medio termine per la crescita del capitale sono incerti

Tuttavia, don &';. T sono d'accordo che il noleggio resa è l'unico fattore che dovrebbe essere utilizzato per valutare un immobile. Dobbiamo ricordare che, in quanto gli investitori residenziali, condividiamo la nostra piazza del mercato con un altro gruppo di persone che hanno priorità molto diverse – il proprietario di casa.

Mentre il settore privato in affitto è cresciuto significativamente negli ultimi dieci anni, ci rimane una grande maggioranza di occupanti proprietari che comprano le case perché vogliono vivere in loro, non a causa del rendimento da locazione. Per ignorare il loro comportamento è, a mio parere, poco saggio.

Se una casa famiglia diventa disponibile in una zona popolare con i proprietari di abitazione, dove diverse proprietà identiche sono stati recentemente venduti per circa £ 100.000, vorrei non semplicemente rifiutare la possibilità di acquistare per £ questa proprietà; 75.000 sulla base del fatto che il mio desiderio di raggiungere un rendimento del 8,5% avrebbe permesso solo a me di mettere un valore sulla proprietà di £ 70.000. In questo caso, sarei agio nel ritenere il vero valore della proprietà corrette al £. 100.000 perché un gran numero di proprietari di casa aveva recentemente acquistato proprietà identiche a questo prezzo

Perché? Perché i proprietari di abitazione che erano disposti a pagare £ 100.000 per la proprietà, e costituiscono la maggioranza dei residenti in quella zona, sono molto più probabile che un investitore di essere le persone che ho vendere la proprietà a quando decido di uscire. In questo caso, sarei felice di acquistare l'immobile con uno sconto del 25% rispetto al prezzo di una casa era disposto a pagare con la consapevolezza che avrei potuto facilmente vendere la proprietà ad un altro proprietario di casa quando è necessario.

La situazione sarebbe diversa se la proprietà in questione era una HMO (casa in occupazione multipla). In questa situazione avrei sicuramente applicare rigorosi criteri di resa alla mia stima e la successiva prezzo di acquisto. Questo perché la mia uscita più realistica da cui proprietà sarebbe di vendere ad un altro investitore. Tuttavia, vorrei anche sostenere che questo tipo di proprietà è in realtà un vero e proprio investimento commerciale in contrasto con uno residenziale.

Naturalmente, elevate proprietà rendimento sono diventati più facili da trovare in quanto la crisi del credito in quanto i prezzi sono scesi di nuovo mentre affitti sono aumentati allo stesso tempo. Credo tuttavia che questo un fenomeno ciclico piuttosto che qualcosa che ha cambiato per sempre a causa della crisi del credito.

Molti investitori più anziani ricorderanno che da 10 a 15% i rendimenti erano comuni nei primi anni 1990 prima dell'ultimo boom immobiliare . E 'stato solo quando il prezzo aumenti di gran lunga superato affitto sale che i rendimenti sono scesi ai livelli che abbiamo visto al culmine del boom.

I rendimenti da locazione in aumento che stiamo vedendo ora fanno un grande momento di comprare. Gli acquirenti potranno godere di rendimenti che semplicemente weren &'; t realizzabile nel 2007, con la certezza che la crescita del capitale arriverà in futuro. Potete vedere un esempio del tipo di opportunità di investimento attualmente disponibili qui
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