Investire in preclusione e Proprietà REO

Il dilemma di investimento per quanto riguarda il metodo migliore per l'acquisizione di proprietà preclusa a prezzi fortemente scontati superfici inevitabilmente nella stessa fase del ciclo reale immobiliare ogni dieci a venti anni. Dopo boom delle case e prezzi delle case correggere a livelli accessibili, gli investitori immobiliari sono improvvisamente inondati di un quasi schiacciante fornitura di potenziali case da scegliere.

Questi potenziali acquirenti sfogliare isolati della città alla ricerca di prove di proprietà in difficoltà che potrebbero portare ad opportunità di investimento prendendo prati morti, le comunicazioni di utilità non pagati, e le comunicazioni di default tutti in considerazione. Studiano “ In Vendita &"; segni con “ Bank Owned &"; o “ preclusione &"; piloti attaccati. Tecnologicamente cacciatori di occasioni esperti navigano nei siti web online per identificare le proprietà in default. Questi opportunisti confrontano anche le note con l'un l'altro a varie funzioni sociali, refrigeratori d'acqua, chat room, e in qualsiasi altro bene immobile è parlato. Qui essi possono imparare che per ottenere il prezzo più redditizio, gli investitori sono meglio serviti per l'acquisto di immobile direttamente ad una vendita di preclusione sui gradini di casa corte.

Indipendentemente dal metodo preferito per individuare le proprietà in difficoltà, è indispensabile per comprendere a fondo i diversi processi di preclusione al fine di sviluppare e attuare una strategia di investimento di successo.

Se una casa non riesce a far prescritto pagamenti di prestito alla banca, il mutuatario si considerano inadempienti sul prestito. Se i pagamenti arretrati non vengono curate in modo tempestivo, il creditore è autorizzato a precludere sulla proprietà per l'acquisto della proprietà della casa come garanzia per il debito non pagato. Per gli investitori nazionali, è importante capire che pratiche di prestito e le procedure di preclusione variano da stato a stato. Ad esempio, alcuni stati sono considerati “ ipoteca &"; mentre altri Stati membri preferiscono il “ atto di fiducia &"; metodo di prestiti e tenere il titolo come garanzia per il prestito.

MUTUI

Stati ipotecari utilizzano un sistema di sicurezza a due festa in cui un debitore ipotecario (o debitore) fornisce una cambiale per un creditore ipotecario (o prestatore ), insieme a un diritto di pegno volontario chiamato un mutuo che funge da garanzia per il mutuatario &'; s promessa di effettuare i pagamenti di prestito descritti nella cambiale. Dal titolo alla proprietà risiede con il mutuatario quando viene creato il mutuo, pignoramenti negli Stati mutui possono essere relativamente lungo e costoso per le banche di perseguire. Inoltre, i mutui offrono anche mutuatari il diritto di riscatto che permettono mutuatari un determinato periodo di tempo dopo la chiusura del mercato e la vendita finale di una terza parte per pagare l'importo del prestito originale e riconquistare titolo alla proprietà. Di conseguenza, gli acquirenti alla vendita di preclusione in stati mutuo devono essere consapevoli che essi saranno spesso in grado di ottenere titolo chiaro di case pignorate come il proprietario precedente sarà probabilmente concessa la possibilità di pagare la cambiale originale e recuperare la proprietà.

gesta di TRUST

Una minoranza di Stati che includono California favorire l'atto tre partito di sistema di fiducia a causa della efficienza dei costi relativi e l'opportunità fornita ai finanziatori del processo di preclusione. Inoltre, i creditori sono spesso in grado di fornire agli acquirenti di proprietà preclusa titolo chiaro come nessun diritto di riscatto esiste per i mutuatari. Il Deed of processo fiduciario comporta un fiduciario (o debitore) che dà una cambiale al beneficiario (o prestatore), e il fiduciario dà anche il titolo attraverso un atto di fiducia ad un fiduciario (terza parte neutrale) come garanzia per la nota. L'importante differenza è che titolo alla proprietà è detenuta dal trustee piuttosto che il mutuatario. Il fiduciario è tipicamente un terzo neutrale designato dal creditore per tenere l'atto di fiducia nel corso del periodo di prestito con il potere di amministrare più facilmente un vendita di preclusione in caso di inadempimento da parte del mutuatario.

Si è chiaramente importante per determinare se uno è l'offerta su una proprietà che è stato oggetto di un mutuo o di un atto di fiducia in una vendita di preclusione. Tale differenziazione può essere spesso fonte di confusione come molti professionisti del settore immobiliare ed esperti in opere di stati di fiducia spesso casualmente fare riferimento a mutui per la casa come mutui. Molti istituti di credito in questi stati si riferiscono a se stessi come mediatori di ipoteca o di società di credito ipotecario quando in realtà provengono cambiali garantite da atti di fiducia. Deed of Trust afferma inoltre riferimento alla vendita di preclusione come fiduciario &'; s di vendita, dove il miglior offerente acquista la proprietà in un ambiente un'asta. Tuttavia, l'acquisto di una casa a un fiduciario &'; s vendita può essere una proposta rischiosa come l'acquirente ha poca o nessuna possibilità di ispezionare la casa prima di acquistare. Inoltre, il compratore deve pagare con tutti i contanti come finanziamento non viene in genere consentito al fiduciario &'; s vendite. Vi è inoltre alcuna garanzia che la proprietà non è attualmente occupato da inquilini o un precedente proprietario. Infine, gli acquirenti a un fiduciario &'; s vendita non sono protetti contro le nubi sulla proprietà &'; s titolo come privilegi fiscali di un precedente proprietario &'; s tasse non pagate proprietà, quindi assicurazione di titolo è spesso irraggiungibile per gli acquirenti alla fiduciario &'; s vendite
.

immobili di proprietà (REO)

Se una casa non viene venduto ad un nuovo acquirente attraverso il processo di preclusione, il creditore che detiene la cambiale spesso acquisire la proprietà e cercare di venderlo sul mercato aperto ad un nuovo acquirente. Una volta che il titolo per la casa che un tempo servivano a garanzia di viene trasferito alla banca la cambiale non pagata, la proprietà è considerata immobili di proprietà (REO) da parte della banca. La banca sarà quindi in genere mantenere una agente immobiliare ® di commercializzare la proprietà in vendita ad un prezzo inferiore del valore di mercato, porre rimedio a eventuali difetti sul titolo, rimuovere eventuali inquilini o abusivi che occupano la proprietà, e spesso conservano appaltatori per riparare eventuali gravi difetti fisici esistenti sulla proprietà. Anche se il prezzo tipico pagato per una proprietà REO può in teoria essere leggermente superiore rispetto all'acquisto a una vendita di preclusione, l'acquisto di una proprietà REO è chiaramente una proposta molto meno rischioso. Vendite REO anche fornire agli investitori un'adeguata opportunità di ispezionare le case prima di effettuare offerte di acquisto, e gli acquirenti hanno il permesso di utilizzare il finanziamento per l'acquisto di questi immobili di proprietà della banca.

Se l'acquisto di immobili precluso o REO, i vari rischi e benefici associato ad un investimento non solo può dipendere dalle caratteristiche della casa stessa, ma anche il tipo di sicurezza della casa fornito al proprietario &' precedente; s creditore. Al fine di evitare il dispiacere di raccontare storie dell'orrore di preclusione nei circoli di investimento immobiliare, un briciolo di ricerca diligente in una proprietà &'; s storia finanziaria può impedire un chilo di mal di testa investimento Hotel  .;