Apartment Building Investimenti & Finanziamento

Ecco la base, semplice, diretto, semplice inglese, del mondo reale, verità su ottenere i vostri offerte condominio finanziati.
Quello che vi serve (PRIMA siete d'accordo su un prezzo di acquisto e decide di firmare un contratto).

1) Affitto rullo
2) Gli ultimi 2 - 3 anni di conto d'esercizio proprietà (P & e) L'

Ricevi questi 2 elementi prima di investire molto tempo in affare. Calcola totale "possibile" affittare vs. canone effettivo per calcolare tasso di posti vacanti. . (Tipicamente 5% -10%)
Estrarre ammortamenti e interessi passivi dal amp P &; L's e aggiungere tali importi di nuovo per il Risultato Operativo Netto per ottenere il vero flusso di cassa della proprietà (questo è ciò che un prestatore farà). Si dovrebbe vedere un fattore di spesa di qualche parte tra il 35% - 55% sulla maggior parte delle proprietà

Se non è possibile ottenere P &. L's prima di firmare un contratto, di effettuare l'acquisto subordinata alla ricezione di questi elementi all'interno di una certa lasso di tempo ragionevole e che il contratto è subordinata alla tua opinione dei dati finanziari e che vengano considerati come "accettabile" per voi. TU decide la definizione di "accettabile" search

Se stai pensando di fare un'offerta su una proprietà senza un rotolo affitto reale o finanziari -. Vedere se è possibile ottenere l'affitto "medio" per unità e il numero di unità. Sottrarre 5% per posto vacante e il 40% per le spese. Basare la determinazione iniziale del valore della proprietà e sostenibilità finanziaria a quei numeri. Ancora fare qualsiasi effettiva offerta subordinata esame e l'approvazione dei dati finanziari e subordinato all'approvazione finanziamenti, se possibile.

Market Affitto vs. Affitto
effettivi

​​Molti amministratori di proprietà con esperienza e gli investitori fanno l'errore di ottenere troppo entusiasta proprietà dove l'affitto è ben al di sotto del mercato. Il pensiero è - "Se fossi la gestione di questa struttura, so che potrei portare l'attuale affitto fino al livello di mercato entro x quantità di tempo". Così basate le vostre proiezioni in affitto di mercato, invece di affitto effettivo. Grande errore!! Prima di tutto, se il canone effettivo è ben al di sotto affitto di mercato - di solito c'è una ragione - anche se non è evidente a prima vista. In secondo luogo, e soprattutto, nessun creditore baserà finanziamento per l'affitto "mercato" quando c'è un record di reddito "reale" per una proprietà. Dal momento che un prestatore sta andando sempre a guardare canone effettivo nella sottoscrizione di un potenziale prestito condominio - si potrebbe anche farlo troppo

finanziamento massimo in multi-famiglia proprietà

Questa sarà generalmente. 80% loan to value (acquisto o rifinanziare) - assumendo mutuatario (s) hanno buon credito (di solito un minimo di 660 crediti metà punteggi per l'80%), e la proprietà ha un debito rapporto di copertura del servizio non inferiore a 1,15 (le sue eventuali venditore tenuto 2 °). Indipendentemente dal reddito, la maggior parte degli istituti di credito non approverà più del 90% CLTV (prestito combinata di valore tra cui il nuovo primo mutuo e un 2 ° eventuale venditore possesso). Così, anche nelle migliori circostanze, non il migliore in assoluto del credito e riserve di liquidità e di finanziamento ENORMI estremamente creativo - è necessario il 10% in contanti fino ad acquistare la maggior parte dei condomini + costi di chiusura + generalmente almeno 6 mesi di riserve per coprire PITI pagamenti. E questo sta assumendo si dispone di una proprietà con il 93% + di occupazione e flusso di cassa verificabile negli ultimi 2-3 anni. Immobili vacanti (o proprietà con elevati tassi di posti vacanti o al di sotto degli affitti di mercato), conversioni hotel /motel e nuove costruzioni in genere richiedono più soldi in anticipo e le riserve più grandi dal momento che questi tipi di situazioni sono considerate ALTO RISCHIO a un finanziatore.

finanziamento commerciale si riduce a REDDITO. Reddito della proprietà per essere esatti. Il reddito più verificabile c'è, e più a lungo la storia di quel reddito c'è, più facile è quello di finanziare. E maggiore è la percentuale del prezzo di acquisto e il valore stimato si può finanziare. Ecco perché le nuove costruzioni o "conversioni" in genere richiedono più denaro dal mutuatario. Perché hanno alcun reddito CURRENT per verificare. E anche i migliori e più esperti mutuatari dovranno sovvenzionare il reddito di una proprietà ben oltre la sua data di completamento della costruzione.

Se un debitore non è esperto nella gestione della proprietà, lui o lei avrà bisogno di garantire i servizi di una società di gestione immobiliare con esperienza per ottenere approvato per un prestito. Una commissione di gestione del 5% è in genere aggiunto alle spese per reparto sottoscrizione di un finanziatore per calcolare le spese di gestione previste, anche se si prevede GESTIRE LA PROPRIETA 'DA SOLI. Quindi si potrebbe anche capire che il costo in oltre. Non pensate che sarete in grado di ottenere un accordo fatto con proiezioni pro-forma di flusso di cassa che non lo fanno fattore di questo costo.

Alcune altre cose di base potrebbe essere necessario lungo la strada per ottenere un " pre-approvazione "per il finanziamento ...

• Avrete bisogno di fornire foto dell'immobile. Foto dovranno includere foto degli interni di bagni e cucine tipiche, non solo esterno della proprietà Hotel • Bilancio personale per tutti i partner del progetto Hotel • Contratto di vendita o lettera di intenti Hotel • Piani di costruzione e specifiche (se ogni costruzione è coinvolto) Hotel • Contratto di costruzione (se del caso) Hotel • Da inizio anno finanziari sulla proprietà Hotel • Affitto di mercato analisi Hotel • Copie di locazioni reali Hotel • Pro-forma proiezioni (che prendono in considerazione il vostro nuovo finanziamento stimato)

Per nulla ma un complesso di appartamenti esistente, con media o meglio affitti e tassi di posti vacanti, che ha un verificabile 2-3 anno record reddito - si aspettano finanziamento di essere duro. 70% -75% massimo. È per questo che i progetti di riconversione o di nuova costruzione sono più difficili da finanziare. Avrete bisogno di meglio di credito, più soldi, più esperienza e un pacchetto business plan e di prestito più bello per ottenere queste offerte fatte.

Speriamo che questa breve panoramica di appartamento e di finanziamento multi-famiglia è stata utile. Il nostro obiettivo è quello di aiutare a determinare per te stesso, per quanto possibile, se un accordo ha un senso, prima di investire troppo del vostro tempo in essa.
Come sempre, siamo a disposizione per assistervi ogni modo possibile nel valutare le opportunità e garantire il finanziamento in questo settore. Non esitate a contattare Tony al (863) 298-8900 o [email protected] per discutere i particolari di ogni nuovo potenziale accordo Hotel  .;