Quando creativo finanziamenti immobiliari è diventato allarmante troppo creativa

Questo articolo è relativo a opzioni di finanziamento immobiliare che ha fatto di finanziamento disponibili per gli acquirenti di casa per la parte migliore di sette decenni e anche se hanno subito una serie di cambiamenti nel corso degli anni, il FHA e programmi di finanziamento immobiliare convenzionali continuano ad essere le scelte schiacciante per gli acquirenti di casa, nonostante una serie di crisi economiche in quel periodo.

Il FHA (Federal Housing Administration), Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) e PMI (Private Mortgage Insurance), purché l'assicurazione mutuo necessario per proteggere i prestatori di ipoteca contro preclusione mutuo - VA ha fornito una garanzia ipotecaria -. a norma del quale i creditori erano tenuti a elaborare prestiti che ha approvato il VA

Questi programmi combinati per creare un finanziamento settore immobiliare robusto che ha portato a investimenti immobiliari e casa di proprietà come uno dei più redditizi e modi più sicuri per creare equità. Finanza creativa immobiliare intende fornire finanziamento ipotecario alternative al acquirenti di casa che non soddisfano tutti i requisiti previsti dalla banca convenzionale.

Queste alternative di finanziamento è venuto nelle forme di FHA e PMI mutui, o VA se la casa acquirente era un veterano. Creativo finanziamento immobiliare è diventato troppo rischioso quando l'assicurazione dei mutui è stato ignorato o compromesso, e quindi ha creato rischi per tutte le parti coinvolte fare quel tipo di finanziamento ipotecario a rischio per tutti.

Come e Quando creativo E'
distruttiva

è convenzionale finanziamento immobiliare considerato creativo? Un mutuo ipotecario convenzionale è considerato il tipo tradizionale di mutuo ipotecario ed è il tipo più semplice di mutui residenziali disponibili; E 'il mutuo rispetto al quale la maggior parte delle altre ipoteche sono misurati, il che significa che le linee guida dei mutui convenzionali sono rispettati dalla maggioranza di istituto bancario e concesso in licenza istituti di credito che approvano prestiti per finanziamenti immobiliari, conformemente alle Fannie Mae e Freddie Mac linee guida.

Queste linee guida necessarie che un mutuatario cercando l'approvazione per un mutuo ipotecario convenzionale deve documentare la capacità di gestire un 20% di acconto (20% del prezzo di acquisto o valore stimato, a seconda di quale sia inferiore); Basta reddito mensile, il 28% delle quali deve sostenere i pagamenti di capitale & Interessi più tasse e amp; Assicurazione (PITI) e il 36% devono supportare un pagamento mensile totale quando tutti gli altri revolving & pagamenti del debito rateali sono aggiunti al PITI (ad esempio carte di credito, studente & prestiti auto, ecc) - escluso utenze - e del merito creditizio (rappresentati da un punteggio minimo di credito di 720). Si potrebbe dire che i prestiti ipotecari con le linee guida diverse da quella convenzionale (Fannie Mae & Freddie Mac). Norma sono programmi di finanziamento immobiliare creative, ma finanziamento convenzionale non sarebbe stato pensato come creativo

Anche prima della modernizzazione giorno prestito convenzionale esistito nella sua forma attuale, le misure adottate da potenziali proprietari di casa che necessitano di finanziamenti immobiliari per completare i loro acquisti sono stati a lungo e duramente. Il processo è stato pieno di sacrifici e molti aspiranti proprietari di casa sostenuta grande perdita a causa della mancanza di condizioni di finanziamento ipotecario ragionevoli.

Sulla base di informazioni pubblicate sul News Network storia (HNN), Fannie Mae era creato nel 1938 come parte di Franklin Delano Roosevelt New Deal. Il crollo del mercato immobiliare nazionale, sulla scia della Grande Depressione scoraggiato finanziatori privati ​​di investire in mutui per la casa. Fannie Mae è stato istituito al fine di fornire alle banche locali con soldi federali per finanziare mutui per la casa, nel tentativo di aumentare i livelli della casa di proprietà e la disponibilità di alloggi a prezzi accessibili.

termini di pre-Fannie Mae Mortgage chiesto un mutuatario per fare un acconto pari al 50% del prezzo di acquisto della casa al fine di beneficiare di un "unico interesse Balloon" mutuo ipotecario di cinque anni. Questi termini sono stati resi disponibili attraverso istituti di credito privati, molti dei quali prestiti interrotto a causa del crollo del mercato immobiliare nazionale.

Fannie Mae, l'unico GSE (Government Sponsored Enterprises) esistenti al momento, di proprietà ipoteche convenzionali fino alla creazione di Freddie Mac nel 1970, dopo di che le due agenzie "... controllate circa il 90% del mercato ipotecario secondario della nazione ..." e sono attualmente gli acquirenti principali di carta mutuo tradizionale pur essendo stati posti sotto il controllo di il governo federale attraverso una procedura di gestione del patrimonio nel settembre del 2007.

Oltre a programmi di finanziamento immobiliare convenzionali, c'era un altro programma di prestito popolare che si era assicurato i prestiti ipotecari da quando è stato creato dal Congresso nel 1934. Questo programma è noto come la FHA (Federal Housing Administration), che ha istituito un completamente diverso insieme di linee guida di prestito ipotecario. Dove le banche convenzionali tenute il 25% di acconto (attualmente al 20%), FHA richiesto 2,25% (attualmente 3,5%); Reddito mensile abbastanza (31% necessario per supportare i pagamenti PITI & 41% per sostenere PITI + R & I pagamenti del debito), asset (i costi di pagamento + di chiusura) e merito di credito (sottoscrizione ragionevole prima di punteggi di credito, ma attualmente 640 per le politiche assuntive molti istituti di credito aderiscono a) deve anche essere documentati in modo simile al tipo di documentazione richiesta secondo le linee guida convenzionali; E a causa di questa differenza di reddito & Le attività e il tipo di fondo di credito che è stato richiesto, si potrebbe dire che il programma di prestito ipotecario FHA-assicurati corrispondono alla descrizione di creativo finanziamenti immobiliari, ad eccezione di quella documentazione completa e la verifica delle qualifiche del debitore per questo tipo di prestito ipotecario erano tutti richiesto.

Dopo la promulgazione della FHA e poi Fannie Mae, mutui ipotecari aveva cominciato la sua ascesa, ma, come già detto, molti di coloro che voleva acquistare una casa a stento permettersi uno fino a quando questi due agenzie sono state create e poi il VA programma di garanzia dei prestiti (Amministrazione del veterano), destinati specificatamente ai veterani militari e le loro mogli.

C'era più concorrenza nei prestiti di mercato dei finanziamenti immobiliari e degli stati ora denominato, in termini di tipo di mutuo casa acquirente qualificato per invece che il tipo di mutuatario banche ipotecarie erano disposti a concedere prestiti a (quando molti mutuatari non hanno ottenuto l'approvazione dei prestiti ipotecari, nonostante le loro qualifiche) basata esclusivamente su discrezione e /o pregiudizi della banca.

Con una maggiore concorrenza nel settore dei mutui si è affacciato ancora l'assunzione di rischi, non temerarietà nei primi giorni, ma l'assunzione di rischi, che ha fatto sì che l'enorme aumento delle richieste di mutuo assunto dagli istituti di credito ha approvato a prestare FHA-assicurati e VA garantito mutui (prestiti VA doveva essere approvato e timbrato dal Veterans Administration) è stato business dei mutui che, forse, ha incluso un certo numero di applicazioni che possono essere altrimenti andati al risparmio & prestiti se non fosse per le politiche e le linee guida di prestito restrittive hanno rispettato al momento.

Nonostante questo notevole picco di business dei mutui sta facendo intorno a lui, il convenzionale (tradizionale) creditore ipotecario non aveva fretta di cambiare le sue politiche e linee guida di prestito, così le modifiche al mutuo ipotecario tradizionale non si è verificato il più rapidamente molti nel settore immobiliare si aspettavano, ma è rimasto lo standard di prestito.

FHA, VA, e PMI (Private Mortgage Insurance ) sono stati gli altri programmi di prestito ipotecario ampiamente riconosciuti sul mercato dove il mutuo ipotecario convenzionale è stato stabilito come il tipo di mutuo tradizionale; Il prototipo mutuo, se si vuole. Ognuno di questi programmi deviato dai requisiti di qualificazione e le linee guida stabilite dal creditore ipotecario tradizionale, tranne che PMI si è basata quasi interamente sugli orientamenti prestito ipotecario convenzionali, ma differiva nel rapporto LTV (Loan-to-Value), che ha superato i requisiti di rapporto convenzionale fino al 15%, che richiederà pertanto un acquirente a casa per fare un acconto a partire da 5% del prezzo di acquisto o di valutare il valore (se inferiore) della casa s /egli sarebbe stato l'acquisto.

Anche se FHA è stato un programma di mutuo creativo, progettato dal governo federale per aumentare la proprietà della casa fra bassa a moderata reddito persone desiderose di proprietà della casa di lavoro, il programma ha funzionato bene perché era, ed è ancora un prestito federale assicurato e come tale mutuo protetto finanziatori prestito da perdita a causa di delinquenza e la conseguente preclusione mutuo.

Il mutuo ipotecario VA funzionato perché del Veteran Administration (un braccio di diverso del governo federale) garantito finanziatori prestito ipotecario contro la perdita a causa di preclusione mutuo, per cui questo tipo di mutuo fornire e ancora più forte la coperta protettiva per il creditore perché il governo federale, tramite Amministrazione, il rimborso garantito del Veteran!

L'unico tipo di mutuo che deviato da linee guida di prestito ipotecario convenzionali e non è stato assicurato o garantito dalla Confederazione governo era il programma di mutuo PMI, e anche se i mutui PMI incontrato un bisogno di mercato finanziamento ipotecario, c'erano quelli che hanno visto questo tipo di mutuo come un modello di ancora più creatività nel settore del finanziamento immobiliare.

Presto ci erano mutuo programmi introdotti richiede 5% verso il basso, ma solo il 3% del proprio denaro del compratore; 10% verso il basso, ma non PMI; 5% verso il basso, ma non di PMI fino a quando l'acquirente /mutuatario ha accettato di una piccola seconda ipoteca (piggy-back secondo); E una serie di diverse varianti e versioni creative senza l'accantonamento per assicurazione mutuo.

Poi ci fu un nuovo termine introdotto per descrivere questi appena creato non convenzionale, non FHA, non-VA, non PMI ty mutui tipi. Il termine è stato subprime mutuo o prestito mutui sub-prime! Come si è scoperto il mutuo ipotecario subprime era il tipo più temerario di creativo programma di finanziamento ipotecario per essere stato introdotto al mercato dei mutui contemporaneo, e - ora sappiamo - è stato responsabile di un quasi collasso del nostro sistema finanziario (una recessione duratura da fine 2007 a fine 2010 ha portato) e nei pressi depressione
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finanziamenti ipotecari Creative non ha causato la crisi dei mutui e, al contrario di molti rapporti nel corso del subprime sciogliersi, il programma di prestito ipotecario FHA-assicurati non era responsabile per le crisi del 2008 e del mercato dei mutui si fondono in giù; Nessuno dei due era il programma di prestiti VA garantito il colpevole. PMI ha fornito assicurazione per proteggere erogatori di mutui ipotecari convenzionali per importi di prestito oltre l'80% e fino al 95% del minore tra il prezzo di una casa acquisto o il suo valore stimato, una chiara indicazione che, quando gli interessi creditori sono stati protetti (assicurato) l'esposizione alla perdita era notevolmente ridotto.

Quando c'era poco o nessuna assicurazione, istituti di credito sono stati aperti a perdite sostanziali, e quando tali perdite sono stati sostenuti e aggravati, molti istituti di credito hanno cercato aiuto da parte del governo degli Stati Uniti e ha ricevuto tramite i tanti $ Miliardi in salvataggi verso la fine del 2008 e l'inizio del 2009.

Quindi cosa scopo hanno come creativo finanziamento immobiliare, tecnicamente programmi di mutuo subprime fraudolente che inducono servono? Qual è stata la fine del gioco? La risposta sincera a questa domanda deve ancora essere determinata, e non può essere per gli anni a venire. Un recente articolo Huffington Post dettaglia relazione trimestrale di Neil Barofsky al congresso fornisce una visione aggiuntiva che può essere utile per determinare la risposta "veritiera" a questa domanda. Il signor Barofsky è speciale ispettore generale per il programma di sgravio problema di asset, o TARP

opere citate:.

Alford, Rob. "Quali sono le origini di Freddie Mac e Fannie Mae ?." HNN - Storia News Network. George Mason University, 8 dicembre 2003. Web. 13 ottobre 2010.

Wagner, Daniel e Zibel, Alan. "Tarp Watchdog Neil Barofsky: Government Bailout aumentato rischio di crisi economica". Huffingto Post, 30 gennaio, 2010. Web. 25 ottobre 2010.

Copyright © . 2010, Tony Phillips