Sarà Housing Recupera nel 2011?

Sarà Housing Recupera nel 2011?

Come clienti sanno dal 2007, ho parlato direttamente con loro, e scritto a lungo nel Commentario di mercato che viene rilasciato ogni trimestre e possono essere trovate sul nostro sito web, i miei vari preoccupazioni circa il mercato immobiliare statunitense. Tuttavia è ora il 2011 e dopo crediti d'imposta acquirente a casa, record di bassi tassi ipotecari, pignoramenti e venditori altamente motivati ​​hanno costretto i prezzi delle case a livelli più bassi del 2002 o in gran parte del paese. Come funziona il mercato immobiliare sembra oggi? ... Schifoso!

Una volta si eliminano tutte le rosee previsioni, analista azionario cheerleading, cupezza dei media, l'ottimismo e il pessimismo tra alcuni da altri, ciò che viene lasciato per noi di valutare veramente è l'età vecchia equazione economica di- domanda e offerta ; i due fattori economici che contano veramente per ogni singolo prodotto.

Qual è l'offerta e dove è diretto? I dati del mese di ottobre mostra c'erano 3,86 milioni di case sul mercato per la vendita. Ciò a fronte di vendite di case esistenti in esecuzione ad un tasso di 4,43 milioni. Ciò significa che, al ritmo attuale di vendite, il paese ha attualmente 10,5 mesi di disponibilità di alloggi. Ora alcuni si ottimisticamente sottolineano che questo è giù dal luglio 2010 di picco di 12,5 mesi di fornitura alloggi esistenti. Va notato che nel 2004 il paese aveva un inventario involucro di circa 4 mesi di fornitura abitazioni.

Due fattori chiave attualmente in atto per favorire un potenziale rimbalzo e continuo miglioramento sono i tassi di interesse più bassi e super-prezzi delle case notevolmente inferiori rispetto agli anni del boom 2003-2007. Secondo gli ultimi dati per la settimana del 1/10/11, tassi di interesse sui 30 anni mutui per la casa convenzionali sono al 4,79%, che è ancora nel raggio d'azione delle tariffe più basse di tutti i tempi. 1Il Standard & Indice /Poor Case-Shiller dei prezzi domestici ci dice che i prezzi delle case esistenti è sceso del 29,6% tra luglio 2006 e ottobre 2010, e alcuni analisti vederli cadere
further.2,3

Tuttavia, alcuni fatti sono nel senso di un recupero.

• Non si può comprare una casa se non si dispone di un posto di lavoro, e non sarà possibile comprare una casa quando hai paura di perdere il lavoro. La disoccupazione e la sottoccupazione suo cugino rappresentano il più grande trascinare più pervasiva sul mercato immobiliare, come la mancanza di fiducia dei consumatori porta a contrastare gli acquisti, la riduzione della domanda, e accelerando insolvenze e pignoramenti.

• Le banche stanno stringendo di nuovo credito. Il più recente Senior Loan Officer di Indagine (rilasciato novembre 8,2010) ha riferito che i creditori serrati l'accesso al credito sia per i mutui residenziali prime (mutuatari con forte storia di credito) e mutui non tradizionali (prestiti e /o mutuatari con storia di credito moderato tasso variabile) da con un incremento di oltre il 9% in ogni categoria rispetto al trimestre precedente. 4

Così l'americano medio con una forte storia di credito, un elevato merito di credito, il reddito ben documentato e debito basso reddito rapporto trovato più difficile garantire un mutuo ipotecario alla fine dell'anno, quello che ha fatto durante l'estate. Il che significa che questa è stata l'esperienza identica per i mutuatari che non hanno ben documentati reddito, e chiaramente questa tendenza del credito solo contribuire ad aumentare l'offerta di alloggi esistenti.

• Non si può facilmente vendere la vostra casa, se è "sott'acqua". Gli ultimi dati CoreLogic Inc. mostra che il 22,5% dei proprietari di casa degli Stati Uniti devono il più delle loro residenze sono worth.3 E i prezzi delle case hanno oscillato dall'essere + 4,3% a maggio 2010 (rispetto a maggio 2009) ad essere giù -2.8% nel mese di settembre 2010 (rispetto a settembre 2009), questo spostamento di -7,1% è nella direzione sbagliata per un mercato recupero

• La Porta di Flood per pignoramenti può scoppiare. Gli analisti di Amherst ipotecari Titoli affermano che senza l'intervento del governo di più, 11 milioni di mutuatari sarebbero in pericolo di perdere le loro case. Essi sostengono ora che "lo sbalzo abitazioni non è causata solo dal numero di crediti non performing che esistono sul mercato. Il problema comprende anche gli elevati tassi ai quali i prestiti re-performing sono ri-inadempiente."

Il loro analisti, io, e altri credono anche proiezioni di mercato immobiliare attuale sono in fase di stima del tasso alto che i mutuatari con "prestiti profondamente sottomarine" (prestiti con il 25% o maggiore equità negativo), che non erano mai state delinquente nel passato sono ora in calo 2 Pagamenti dietro per la prima volta. Così molte proiezioni possono essere "mancanti" un'ondata imminente di pignoramenti futuri da un gruppo di mutuatari che storicamente non è mai stato visto come un significativo rischio di default.

Il senso di recupero nel periodo 2009-2010 è stato guidato e creato dal governo intervento sia attraverso crediti d'imposta e prodotti ipotecari. Entro la fine del 2010, oltre l'80% di tutti i mutui sono stati creati attraverso l'Autorità federale delle abitazioni (FHA). Così il credito d'imposta comprato casa ha portato ad un picco di vendite, quindi un'inversione al ribasso delle vendite e, come standard di prestito banche continuano a essere stretti, la FHA è stato effettivamente il mercato dei mutui negli ultimi due anni!

Infine sul fronte dell'offerta, gli ultimi dati (novembre 2010) sulle vendite di case esistenti sono in calo del 27,9% anno su anno e la nuova casa delle vendite giù del 21,2% rispetto ai 12 mesi before.5

aumentare la domanda = migliorato 2011 il mercato del lavoro? Idealmente, un rapido aumento della domanda dei consumatori di beni e servizi nel 2011 speroni imprese ad assumere più lavoratori che tirocinante acquistare beni e servizi stessi. Circa 125.000 persone entrano nella forza lavoro degli Stati Uniti ogni mese, quindi la creazione di posti di lavoro ha bisogno di colpire quel livello mensile solo a galla in termini di rapporto occupazione-popolazione. 6 Perché gli Stati Uniti per recuperare i 11,6 milioni di posti di lavoro persi durante questa recessione, l'economia avrebbe bisogno di creare posti di lavoro al miglior ritmo mensile durante il boom degli anni 1990, a circa 321.000 posti di lavoro al mese e poi ... presto 5 anni dopo saremmo all'epoca pre-2008 posti di lavoro.

2010 volgeva al termine, la nostra economia non era affatto così. Secondo il dipartimento del lavoro, 71.000 nuovi posti di lavoro non agricoli sono stati creati nel mese di novembre e 103.000 nuovi posti di lavoro non agricoli nel mese di dicembre. Il mese scorso, il governo ha detto che i libri paga private sono cresciute del 113.000 (297.000 in base ai servizi paghe fornitore ADP). Tuttavia il rapporto del dicembre ha anche indicato un aumento di 1,3 milioni mese su mese nella popolazione di lavoratori scoraggiati che avevano semplicemente smesso di cercare jobs.7

Il 7 dicembre, presidente della Federal Reserve Ben Bernanke ha detto alla commissione Bilancio del Senato che mentre stavamo vedendo una ripresa economica "autosufficiente", il tasso di disoccupazione sarebbe probabilmente rimarrà elevato fino al 2015 o 2016,8 Così Bernanke è anche ben consapevole del livello enorme di creazione di occupazione coerente necessario per "riportare l'economia" pre -recession livelli e quindi forniscono un'abbondanza di acquirenti di case.

In un mondo ideale, il Buon Anno del 2011 porta un afflusso di buon salario pagare posti di lavoro permanenti, posti di lavoro, posti di lavoro. Che aumentano la fiducia dei consumatori a uscire e comprare una nuova casa, mentre i tassi ipotecari rimangono ben al di sotto dei livelli storici, dalle banche che cercano di immergersi nelle operazioni di credito di nuovo. L'aumento dei posti di lavoro sarebbe naturalmente limitare insolvenze mutui e pignoramenti; permettendo così i prezzi delle case per incontrare finalmente un fondo stabile e gradualmente aumentano.

Tutto questo suona come il mix perfetto per una ripresa sostenibile nel Corpo nel 2012 ... forse.

Citazioni

1 -http: //www.bankrate.com/finance/mortgages/bankrate-com-averages.aspx
2- latimes.com/business/realestate/la-fi-housing-recovery5c.eps- 20110102,0,1869511.graphic [1/2/11]
3- online.wsj.com/article/SB10001424052970203731004576045811887540604.html [1/3/11]
4-http://www.mortgagenewsdaily.com/11082010_senior_loan_officer_survey.asp
5-usatoday.com/money/economy/housing/2010-12-23-housing23_ST_N.htm [12/23/10]
6-brookings.edu/opinions/2010/0806_employment_looney_greenstone.aspx [8/6/10]
7- money.usnews.com/money/careers/articles/2011/01/07/jobless-rate-falls-but-american-employment-remains-bleak.html [1/7/11] Pagina 8 -cnbc.com/id/40962516 [1/7/11]
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